不動産投資コンサルティング・アパートマンションビル経営・フルローン他アパートローン等投資用ファイナンス紹介・ファンド解約物件紹介・任意売却物件紹介・私的年金構築・相続対策等富裕層向けご紹介

みなとアセットマネジメント株式会社

賃貸併用住宅で住宅ローンを払わない?   No.i4-001

住宅ローン比較
2008年6月8日

住宅ローン比較と言ってもどこの銀行が利率が高いとか低いという話ではありません。
海外で行われる住宅ローンと日本で行われる住宅ローンの考え方の違いについてです。
週末の新聞の住宅ローン相談などのコーナーを見て誰もが同じことを言っているのを見て失笑してしまいます。
FPの方々がまじめにいつも同じ様に、繰り上げ返済の効用を解かれていますが、本当にそうでしょうか?

デフレ経済下で資産運用知識ゼロの方の場合その回答は正解でしょう。
しかし、インフレ経済下(スタッグフレーション下)の経済情勢では答えは異なります。
インフレの状態では物の価値が上昇し貨幣の価値が下落します。
それは借入をしている貨幣にも該当します。

例えば、年率1%の物価上昇が毎年続いた場合には、30年で考えた場合現在の5000万は30年後約3700万の価値になります。
これの意味することは5000万を金利ゼロでタンス預金した場合には
30年後には現在買える物の約73%の物しか買えないという事です。
これはゼロ金利で運用した場合なので実際は異なります。
(多少は金利がありますので多少はましです。)

この事は借り入れたお金の場合には逆にプラスに作用します。
つまり、数字自体は変わらないにしても相対的な価値で言えば借入額の価値自体が目減りするという事です。
(抽象的で分かりづらいかも知れませんが・・・・)

よって、インフレが進んでいた日本以外の殆ど全ての国においては
借りたお金はなるべくゆっくり返済することが賢い資産運用となっております。
また、日本の住宅ローン金利は世界でもまれに見る超低水準であります。
この超低水準の住宅ローンを期限前返済しろとコメントをするFPの感覚を疑います。
金融リテラシーが最も低い水準に合わしてのアドバイスしか新聞紙面等に出ないのは無難かもしれませんが…
進歩がないです。

また、日本の住宅ローンで注意すべき点は、住宅ローンを期限前返済し過ぎると後で資産運用の選択肢が大幅に狭まってしまうという事です。
日本を除くほぼ全ての海外(イスラム圏は不明のためそちらを除く)では、
住宅ローンのローン金額が増える借換は物件の担保価値がある限り出来ます。
ただ、日本の住宅ローンの場合ほぼ100%現在の残債以上の借入は有利な「住宅ローンとしては」出来ないという事です。

つまり、5000万の借入をして残債が1000万までのところまで期限前返済をしてしまうと後は返済をし続けるか、
借換えをしても1000万までしか借入が出来ないという事です。
物件の実際の価値は5000万を優に超えるていても「追い貸し」と捉えるそうなのです。
(その期間にあった返済をしていれば例えば2000万の余剰資金と3000万の残債という状態だったのが、
資産運用の余剰資金ゼロに残債1000万という状態になり、これでは資産運用の手を打てなくなります。)

よって現在の様なインフレ状況下では有利な住宅ローンは出来るだけゆっくり返済して
余力の資金はインフレに強い不動産や株式などに分散投資するのが賢い資産運用になると思います。

前の記事へ        次の記事へ