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みなとアセットマネジメント株式会社

賃貸併用住宅で住宅ローンを払わない?   No.i4-002

住居兼賃貸物件の効用
2008年6月20日

年収1500万以上、金融資産2000万前後のお客様はフルローンや10%程度の頭金で
次々と物件を購入して資産を増やせるのに対して、それほど年収の高くない方にとっては
年収を増やすべく本業で努力されるか、異なった方針の下資産運用をしていかなければなりません。

一つの妥協策が住居兼賃貸物件の購入です。
住居兼賃貸物件は都市銀行の場合には通常半分以上の自己使用のケース住宅ローンの借入が可能になります。
以前も書いた事ですが住宅ローンは非常にハードルの低いローンです。
年収300万の人でも分相応な物件であればかなりあっさりとローンが通ります。

投資用不動産向けのローンとは全く難易度が異なります。
2008年6月現在投資用不動産でローンを出してもらうのが
東大を始め難関国立大に受かる様な物であるとするならば、
住宅ローンは高校入試の様なイメージです。
高校入試の場合どこかに自分の入れるレベルにあった所を探せますよね。
一方難関国立大学等は2度、3度チャレンジしてもどうにもならない場合もあります。

一般大衆を対象に用意されているのが住宅ローンなのです。
いかに住宅ローンの借入が容易かが理解出来るかと思います。
投資用ローンでは本人の年収、その年収の未来への継続の予想、現在の自己資金、残債や家族構成などが影響します。

一方、住宅ローンは政策的な意味合いもあってか枠の中で一定の条件をクリアすれば
ほとんどの人にローンを出すという物です。
これを利用するのが投資用ローンを借りれない人を対象にした戦略です。
容易に得られる住宅ローンを利用して自分の住居兼賃貸物件を購入しましょう。
自分が払わなければならない住宅ローンの一部をテナントの方が負担してくれれば非常に楽ですよね?

場合によっては住宅ローンがすべてテナントの家賃の支払いでまかなわれてしまう事もあります。
そうなると、貴方は人のおかげで住宅ローンを返済して、自分が本来返済すべき資金を全て他の投資等に回せます。
ここから、次のステップを踏出すのは堅実な戦略だと思います。

ただ、こういった物件は貴方の理想の住まいでない場合が多いです。
例えば大通りに面しているとか、シングル世帯が夜うるさいとか、
子供が住むにはベストの環境で無いとか、日当たりが悪いとか…。
ただ、この賃貸兼住居の物件は住宅ローンで買ったからと言って一生そこに住まなくても良いのです。
お子様の成長に合わせて自分の住居部分を他の人に貸して自分は他に賃貸で住んでも良いでしょうし、
より理想に近い自宅を購入されるのも手です。

住宅ローンは銀行の人もいってましたが、当初住宅として住んで居れば良いのです。
ただ、住宅ローンは住宅取得の為であるので少なくとも最初から住まない場合には住宅ローンになりません。
ただ、将来どこに住むかはその人の自由です。
住宅ローンで家を買ったからと言ってその家のローンが終わるまで住まなければいけないという事はないです。
転勤でリロケーション会社経由で自宅を賃貸している人も商社マンの方などでは多いと思います。

ちなみに人によっては住宅ローンで自宅を買って住みかえて
住宅ローンを2本も3本も組んで賃貸に向けている人もおります。