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みなとアセットマネジメント株式会社

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賃貸併用住宅で住宅ローンを払わない?   No.i4-004

賃貸併用住宅(賃貸併用マンション)
2008年10月29日

純粋な不動産投資が一般のサラリーマンの方に対して難しくなる中、
賃貸併用住宅(賃貸併用マンション・アパート)によって資産運用するという手があります。
賃貸併用住宅とはご自身が住むスペースがありながら、
それ以外のスペースを店舗、事務所、マンション等に賃貸するという考え方です。
賃貸併用住宅の良い点は都銀の場合はご自身の利用スペースが半分以上であれば住宅ローンの対象になる点です。
また、スルガ銀行の場合には3分の1が住居部分であれば住宅ローンとなります。
現在大規模な住宅ローン減税も検討されておりますので物件購入しながら所得税も抑さえて
尚且テナントに住宅ローンを全て払ってもらうという戦略です。

弊社のお客様で2年ほど前に物件を買われた方は古い空室のアパートを半分を自宅に
半分をアパートに改装して見事満室経営をされています。
家賃収入とご自身達が払っていた賃貸の家賃のダブルで節約出来ており
住宅ローンの払いを遥かに上回るキャッシュフローを蓄積されています。
その方等は給与所得が1000万を越えませんでしたが非常にうまくきりもりされております。
また、賃貸併用住宅の場合物件の管理はご自身やご家族が出来ますので清掃等の管理費をかなり削減できます。
この物件はもともとは底地が旧大蔵省の所有でありかなり格安に底地が買えたので非常にお得な購入になりました。
今ではその方は2棟目や隣地の購入も検討されています。
(貯金が2年で2000万以上になったそうです。)

今回一棟未公開でご紹介したい物件があります。
未公開なので非常にあいまいにご紹介します。
場所: 千葉県西部
土地: 所有権で200㎡以上
建物面積: 400㎡以上
構造: RC
10年未満の築浅物件になります。
駐車スペースは乗用車2台分は十分あります。

ご自身の居住スペースは150㎡以上あり、子供部屋が3人分取れます。
3階一部と4階のメゾネットになっておりエレベーターもあります。
現在の家賃は一階の一部を貸して18万円です。
その他のワンルームの部屋等を貸してざっとどんなに安くてもトータル約42万位の収入になります。(間取りだけ添付しますね。)

ワンルーム約25㎡(バストイレ別) ×4 (16万)
事務所スペース約25㎡ ×2 (8万)
店舗スペース75㎡ ×1 (18万)
物件図面1
物件図面2
物件図面3

もし住宅として7000万借入を起こしたとしますと、35年のローンが組めますので月々の支払いは約27万円です。
(例えば3.5%の固定金利で)つまり、自分が住んで満室になっていれば住宅ローンを支払っても
約15万のキャッシュフローが毎月生まれます。
この方が得られるキャッシュフローはこの15万と借りていた自宅の賃料として
節約出来る15万(150㎡の広さが使えますのでその前提で行きますと)トータル30万となります。
この数字はかなり家賃を市場価格よりも安く見積もっておりますので非常にリスクの低い自宅の購入&投資となります。
(RCの25㎡のワンルームは千葉県西部でも4万円では到底借りれません。)

もし、千葉県西部エリアにて車を使った仕事をされている方であれば非常にメリットのある建物かと思います。
詳細はお問い合わせください。
http://www.minato-am.com/ (担当:向井)