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みなとアセットマネジメント株式会社

激安ファンド解約、任意売却物件   No.i5-006

任意売却物件
2008年12月18日

任意売却物件が最近増えてきております。
昨日も3件もらったのですが、某中堅デベロッパーが資金を潤沢にしておきたいという事で売りに出した売却案件でした。
抵当権の設定額の低い物件等を資金繰りに苦しくなった先はまず先に売却しますので、
その様な物件が一番価格交渉が行いやすく買主にメリットがあります。

例えば提示の売却額が3億の物件でも抵当権が1億5000万の物件と抵当権が
2億5000万の物件では価格交渉をするにあたって全く異なります。
抵当権が1億5000万の物件であれば金利払いで元本が減らないタイプの融資を受けて物件を買っていたとしても
仮に2億3000万まで値切っても8000万程の現金を売却する事により作れます。
一方、同じ物件でも2億5000万の抵当権が付いている物件は金利払いのみで元本の減少がないとすれば
債権者である銀行の意向で2億3000万では売却が不可能です。

当然ながら銀行としても破たんしていないにも関わらず抵当権以下の返済しかもらわずに抵当権を外す事はしません。
よって、抵当権が2億5000万の場合には2億3000万の指値は通用しません。

また、資金繰りが苦しくなると順番としてはまず、抵当権額が低い物件から売ってきます。
そして現金を浮かせて当座をしのぎます。
ある程度売却が進んでくると売っても現金が出ない抵当権額の大きい物件だけが残ってきます。
そうなってくると任意売却と言っても価格の融通が効かない状態になってきます。
よって任意売却物件で良い物を安く買うには、他を売って売るものが無くなってから売る物件ではなく、
出始めの物件から買っていくのが良いのです。
「残りものには福は無い」のが破たん前の任意売却物件なのです。

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

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