カテゴリー: ビル経営（店舗投資・オフィス投資）

 

 

先日中国不動産バブル崩壊のコラムを書きましたが、その数週間後の6月17日付の日経新聞（国際4面）でしっかりとした記事が出ていましたのでご紹介します。

 

世界の不動産市場で中国マネーの勢いが弱まっているという事で、2019年1月～3月の第一四半期のアメリカ不動産投資額の推移を紹介しておりました。その記事によるとアメリカへの中国マネーによる不動産投資はなんと前年同期比で7割減に落ち込んだという事です。

 

世界の不動産価格を引き上げた中国マネーの行方が重要な訳ですが、実は前回のコラムでも書いた通りアメリカでも欧州やオーストラリア等でも減速が鮮明だという事です。

 

 

中国人投資家による世界の不動産投資

 

アメリカ調査会社のリアル・キャピタル・アナリティクス（ＲＣＡ）が一定額以上の不動産取引データを調べたデータによると、2018年中に中国の投資家や企業が世界の主要地域の不動産を購入した金額は前年比で46％減少したそうです。これは中国国内を除くそうです。（日経参照）

 

中国人投資家によるアメリカの不動産投資

 

アメリカの不動産投資は2019年第一四半期は6億4000万ドルと前年比で72％減少し、ピークの2016年第3四半期の10％程度の水準まで落ち込んでいる様です。

 

私がアメリカ不動産投資を始めたのが2012年頃でしたが、不動産投資開始当初は中国系とはバッティングしませんでしたが、2014，5年位から結構彼らの動きを聞くようになりました。その頃も追加でアメリカの不動産を買おうとしておりましたが、既に価格が上昇し始めておりましたので私は自重しました。

 

日経によると2015年頃から中国系の投資家によるアメリカの不動産投資が目立ち始めたようです。

 

 

 

中国の投資制限

 

日経によると2017年後半に流れが一転したそうです。ＲＣＡのシニアバイスプレジデントのコメントを以下の様に紹介しております。「中国当局が人民元の歯止めをかけ、投資制限を強化した。」トランプ大統領が誕生し、米中貿易戦争も米国投資の心理的な障壁になっているのは想像に難くないです。

 

中国人投資家による売却

 

中小法人や個人投資家とやり取りしている私達の感覚とは若干ずれますが、日経によると大手中国資本の不動産売却が急増しているそうです。（私達は超大手に不動産投資をサポートしているというよりは個人だったりオーナー法人の案件をやっておりますからそれ程顕著な中国人投資家の変化を日本では感じられません。）

 

ただ実際は、当局が特に大手法人に対して圧力をかけて海外投資を控えさせている様です。その為、海航集団という企業グループ等はアメリカで総額1600億前後の物件を2018年に売却した様です。その他、英国のＦＴの情報によると安邦保険という政府管理下に入った法人もアメリカの高級ホテルの売却交渉を始めたそうです。

 

 

中国人投資家によるオーストラリア不動産投資

 

前回のコラムでも書きましたが、徐々に下火になってきております。実際日経によると2018年6月までの1年で許可された不動産投資は17％減となりました。オートラリアの件は前回のコラムを参照ください。

 

世界不動産バブル崩壊

中国人投資家によるカナダ不動産投資

 

カナダも中華系の多いバンクーバー（別称ホンクーバー（香港みたいに中華系が多いという事でカナダ人が使いますが））やトロント等の不動産ホテルや高級住宅への投資熱が急減しているそうです。

 

中国人投資家による日本の不動産投資

 

日本の不動産に関しては中華系の方の買いは以前程の勢いはなくなりましたし、売却される方も多くおります。ただし、欧米に比べてマイルドな日本の対中姿勢も影響しているのか投資自体は継続しているという印象です。（京都町屋、東京浅草、北海道ニセコ等がその代表的なところです。）対米関係に比べて対日関係が良好になりつつあるので特に売却を急ぐという印象はありません。

 

 

 

まとめ

前回のコラムでも書いておりますが、私は世界の不動産バブルの牽引車が中華系の投資家だったと思っておりますのでその動向を注視しております。それを見る限り世界で起こった不動産バブルの崩壊が近くあるかもしれないと感じております。

 

日本の不動産価格が上昇した一つの大きな原因が世界の他の地域に比べて優良な不動産が安い、利回りが高いというのが理由でした。その理由がなくなった時に日本の不動産を持ち続ける意味があるのか…そう思っております。つまり、世界の不動産が下落したら、日本の不動産も下落すると思っております。

世間では年金以外に2000万程貯えがないと人生100年時代の生活が厳しいという件で騒がしいですが、証券アナリスト資格を持つ元外資系金融マンでもある私からすると、何を当たり前の事を騒いでいるのかという感じです。

 

但し、貯えが2000万で十分なのかは議論の分かれるところかと思いますが…

 

そんな不安を解消してくれる可能性のある物件として強くお勧めしたいのが文京区の区分マンション内にある平置き駐車場です。

 

 

平置き駐車場投資の良い点は

 

１．平置き駐車場なのでメンテナンス費用が低い

２．運営コストがあまりかからない。（機械式の場合には電気代等）

３．減価しづらい

４．借手が多くニーズが高い為安定性が高い

５．賃料を上げる事も可能

６．アパート経営よりも入退去管理が楽である。

７．満室稼働に限りなく近い状態を維持しやすい。（現在テナント待ちの為）

 

 

 

平置き駐車場投資の悪い点は

 

１．減価償却が取れない

２．アパートローンマンションローンが殆ど使えない。（ただし、事業用融資は使えると思われます。）

３．売却時に買手が多くいる物件ではない。

４．大きくキャピタルゲインがのぞめる事はない。

 

 

年金の穴を埋めるキャッシュフロー

 

良い点、悪い点ありますが、年金の穴を埋めるキャッシュフローとしては平置き駐車場への投資は非常に良いと思います。現金を預金口座に入れて置くのであればこの様な物件への投資は悪くないのではと思います。

 

一部自己資金で残りを事業用融資での購入も可能性があると思います。

 

 

詳細は以下をご覧ください。

文京区売り駐車場

 

 

文京区の売り駐車場（平置き）が出ました。結構条件が良さそうです。

 

 

 

文京区平置き売り駐車場の概要

 

現況満室

価格　6000万

グロス利回り約6.6％

ネット利回り約5.8％（固定資産税控除前）

 

 

文京区平置き売り駐車場の特徴

 

現状ウェーティングもあるような状態です。多少のバリューアップをすることで賃料アップも可能かもしれません。

 

というのはシャッター付の駐車場で高級外車等を停めるニーズが高いからです。

 

キャッシュで購入するされたら良いかもしれません。

オーストラリアシドニー郊外のエッピングという街の話が興味深いです。ロイター通信によると、エッピングの住宅価格は２０１７年までの８年間で２倍に上昇していたそうです。それが、１７年８月のピークから２割以上下がったそうです。

 

その理由はオーストラリア当局は外国人への融資を規制し、中国が資本流出を規制し、中国人投資家によるオーストラリア不動産投資が減ったことの様です。

 

私は実はこれがオーストラリアだけに当てはまるのではなく、世界中の都市で当てはまるのではと思っております。中国人（中華系の方）が買いあさったエリアの一番はオーストラリアですが、カナダやその他の地域にも影響が出てます。

 

 

 

オーストラリアの不動産

 

ロイターによると不動産価格がピークを付けた２０１７年、シドニー郊外の住宅地エッピングには開発業者が不動産を高値で買いあさったそうです。それが今では住宅価格の下落に歯止めがかからず、エッピングはバブル崩壊の震源地とみられるようになったという事です。

 

不動産の買い手は支払い不能になり、一部のプロジェクトは借金を背負った状態。債権者が資金を回収するため、アパートがまとめて売りに出され、この地域の不動産価格をさらに押し下げているとの事。

 

過去２７年間一度もリセッション（景気後退）に陥らず拡大し続けてきたオーストラリア経済全体に影響し始めています。

カナダの不動産

 

カナダの大手不動産グレーター・バンクーバー調査では、同市の一戸建て住宅の平均価格が40万カナダドルから175万カナダドルとなり、2002年から上昇している。これは15年で3倍以上に価格が上昇したということである。中国の海外投資抑制がカナダでも影響しているという事です。

 

（ファーウェイの副社長がカナダで逮捕されたことなども今後影響すると思われます。）

 

 

 

アメリカの不動産

 

当社はアメリカの不動産に関しては２０１２年前後に２棟購入しましたので、中国人や中華系の方と競合する事が多くありました。また、アメリカでのファイナンスが厳しい時に、シンガポールや香港などではアメリカの不動産のフリッピングファンドのセールスが盛んでした。

 

（アメリカ不動産市場への資金流入の一つがその様なフリッピングファンドでした。）

 

ただ、アメリカのマーケットは大きいという事もあり、現在までの所それ程の影響がある様には見えません。

 

実際、例えば私が購入したオースティン等では2017年に比べて2018年の不動産価格は3%程上昇し、売買数も10%程増加しています。

 

但し、中華系の方の一定程度の投資が入っていた事と日本の大手企業が参入しておりバブル懸念があります。（日本の大手不動産会社は海外投資で高値掴みで有名ですので…）

 

 

 

日本の不動産

 

日本の不動産に関しては中華系の方の買いは以前程の勢いはなくなりました。売却される方も多くおります。但し、一定程度のインバウンド狙いの買いは継続的に入っております。（京都町屋、東京浅草、北海道ニセコ等がその代表的なところです。）

 

 

不動産バブル指数

 

UBSグループがリスクをランク付けしている2018年主要都市グローバル不動産バブル指数によると香港、ミュンヘン（ドイツ）、トロント（カナダ）、バンクーバー（カナダ）、アムステルダム（オランダ）、ロンドン（英国）までがバブルリスクが高いとされてます。

 

続いて、ストックホルム（英国）、パリ（フランス）、サンフランシスコ（アメリカ）、フランクフルト（ドイツ）、シドニー（豪）、ロサンジェルス（アメリカ）、チューリッヒ（スイス）、東京が買われ過ぎと評価されてます。

 

香港に関しては60㎡の一般的なマンションを買うのに、一般的な人が年収ベースでの支払いが22年となっているそうです。22年ですよ…日本だと5年、6年を基準に住宅ローンが出て買われてます。

 

このバブル指数の上位の都市は中華系の投資家が好んで買っていました。

 

 

Bloomberg
https://www.bloomberg.com/markets/fixed-income

 

 

 

米中貿易戦争の不動産市場への影響

 

私はこの米中貿易戦争の結果が中国をはじめとする世界各国の不動産市場に下落をもたらすのではと危惧しております。この貿易戦争はマスコミの報道によるとアメリカが優位で中国が厳しい戦いとなっているという事ですが、そのネガティブな影響は中国若しくは中華系の方の投資マインドにマイナスに働きそうです。

 

それが、中国国内の外貨持ち出しの抑制と相まって海外不動産投資の抑制へとつながるでしょうし、ファーウェイの話でもそうですが、アメリカの同盟国や準同盟国での中国製品の締め出しは、引いてはそういった人々の不動産投資の解消につながると考えるのが自然かと思います。

 

自分が彼らの立場だったらと考えて、投資している外国がウェルカムでなくなったら投資続ける理由は減りますよね。少なくとも追加投資をしたいとは思わないかと。

 

まとめ

 

米中貿易戦争が端緒となる世界的な不動産価格の下落の影響を日本も避けられないと思います。ただ、それがどの時点で起こるかは今のところ予測出来ませんが…

栃木県宇都宮の売りビルが出ました。当社が専任媒介契約になります。場所はJR宇都宮駅西口から徒歩6分程の立地になります。

 

 

 

 

 

宇都宮売りビル概要

 

想定利回りは10.5%前後となります。ただ、現状は空室が２フロアありまして自社ビル等の使用には向くかと思います。

 

現在機械式立体駐車場がありますが、稼働はしておりませんので将来修理して利用する事も出来るかと思います。車を多く使うレンタカーやシェアカー等のビジネスユースにも向くかもしれません。

 

 

まとめ

投資用物件としてというよりは自社ビル等と兼用で利用するには悪くないかと思います。

東京都内で想定利回り9.4％の高利回り売りビルを提供出来る事となりました。1年ほど前に当社が購入して色々とバリューアップを図りました。物件の紹介をします。

 

 

大手生命保険会社利用のビル

 

当社は他の不動産会社から本物件を自己資金を多めに入れて購入しました。購入当時には幾つかの問題がありましたが、建物のクオリティーが悪くなかった為購入を決断しました。

 

問題点

問題点は大きく言って2点でした。

 

 

１．前オーナーが請求している電気代が安すぎていた。

 

２．1階を分割貸ししており、ワンフロア一括で借りたいというニーズを逃していた。

 

問題点は兎も角ローン付けに若干苦慮しながらもＬＴＶで言えば60％程度の借入で物件を購入しました。

 

想定利回り9.4％（現在）

 

問題点１については、トータルで電気代を見直すことに着手しました。通常のテナントビルであれば請求すべきである電気の損失分や共益部分に関して全てオーナー持ちになっており、毎月電気で20万程ロスが生まれていました。

 

それを当社は電気のコンサルを入れて各自の利用状況や料金額を精査し、借りている広さだったり、電気利用額に応じて過去にオーナーが負担していた分をテナントに適切に払ってもらう事に成功。

 

問題点2については、たまたま、1階の3社あるテナントの一社が契約名義の変更等を申し出て来たことからそれを拒絶して退去を促し、残りのテナントに別の階への借り換えを促しそれに成功しました。その為、本来であれば一番家賃の取れる1階が変な形で分断されて居たことを解消する事に成功。

 

その空いた広々とした1階に半年間と短い期間ではありますが、大手法人の子会社のテナント誘致に成功。想定利回り9.4％という状態をほぼ確定する事に成功しました。

 

 

将来は一部自社使用も可能

 

もともと大手生保が利用していた見栄えのするビルではありますので、将来は一部自社使用される形の自社ビルもニーズにマッチするのではと思います。

 

減価償却が大きく取れる

 

土地の価格が都内でも23区ではないので比較的安く、その分建物の減価償却が大きく取れる形になります。また、建物価格が大きくなる分消費税の割合も大きくなり、消費税の課税業者となっている資産運用法人や一般事業法人であれば消費税の相殺や還付が受けられる可能性もあります。

 

まとめ

 

高利回り物件として資産運用法人の全体のポートフォリオの一角に考えられるのも良いですし、西東京エリアで自社ビル使用も兼ねて検討するには良い物件かと思います。

田町駅と品川駅の間で建築が進んでいる新駅が『高輪ゲートウェイ駅』に決定したという事です。地元の商店会等は「高輪駅」を推していたようですが、国際的なイメージも考慮してか『高輪ゲートウェイ駅』となったようです。（東京都港区高輪エリア）

 

 

高輪ゲートウェイ駅になるまで

 

この駅は山手線の駅としては約40年ぶりに出来る新駅になります。山手線の田町駅と品川駅の間が兼ねてよりどの駅の間よりも長い距離であるという事で話は昔からされてました。

 

それが、東京オリンピックの決定後に徐々に動き出し、また東京名古屋間のリニアモーターカーの始発駅の候補として品川駅近辺が考えられていた為、東京の南の玄関としてのみならず、日本全国へ、世界への玄関としての意味が出てきました。

 

私が知る限りでは、私共の不動産会社が「高輪ゲートウェイ駅」に恐らく一番近いという事もあり常にその変遷を見届けておりました。

 

当初は電車の車両基地だった場所が取り壊され、線路が西側から東側に移動され、広いスペースを作りそこを駅の第一京浜からの入り口広場にするようです。

 

また、品川駅とは徒歩7,8分の距離でもありますので、羽田空港に着陸する旅客者の乗り換えも容易に出来る様になると思います。恐らく歩く歩道などで品川駅と高輪ゲートウェイ駅が移動出来る様になるのではと思われます。

 

今回高輪という名前が入ったため、不動産的には「高輪」住所の物件の価値が高まる可能性があります。高輪は地方の方などからは間違って呼ばれてましたが（たかわ？など）今後は正しく（たかなわ）と正しく呼ばれるようになるのではと思います。

 

 

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発

 

１．現況

港区港南1丁目、港南2丁目、芝浦4丁目、高輪2丁目、高輪3丁目及び三田3丁目各地内で面積が約18.3ヘクタールもあります。用途地域としては、準工業地域と商業地域の混合エリアになります。（東京都資料一部抜粋）

 

２．経緯

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発にあたっての経緯は以下の様になっています。以下の発表のたびに私達もカンファレンスに参加してきました。

 

2014年6月 ＪＲ東日本による田町駅～品川駅間における新駅設置の発表

2014年9月 品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014策定

2016年4月 品川駅周辺地区再開発促進区を定める地区計画の都市計画決定

2017年2月 品川新駅工事着工

2017年3月 品川駅北周辺地区まちづくりガイドライン策定

 

 

 

３．地区計画の目標

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発エリアにおける目標は以下の3つだという事です。（東京都の資料による）

 

・多様な交流から新たなビジネス・文化が生まれるまちづくりを促進

 

・品川駅と新駅（高輪ゲートウェイ駅）を核とした国際交流拠点の実現

 

・国際競争力に資する高質な機能が集積する複合市街地を形成

 

 

４．土地利用に関する基本方針

 

 

東京都の説明文書によるとこのエリアを以下の様にしたいそうです。

 

区域全体

品川駅と高輪ゲートウェイ駅を核として、国際競争力に資する業務機能の導入を図る。都心居住を支える都市型集合住宅や商業・生活関連機能等と併せて新駅前の利便性及び集客性を生かした複合的機能の集積を図る。

 

区域１

国際交流拠点にふさわしい都市居住を支える都市型集合住宅を中心とし、生活関連機能等の配置

 

区域２

国際交流拠点にふさわしい多様な文化交流機能を配置

 

区域３、4－１

商業、交流、宿泊機能等の複合的な機能を配置

 

区域４－２

周辺地域と調和して賑わいを創出する土地利用

（一部略）

 

 

 

まとめ

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発は巨大プロジェクトです。

 

東京都港区の開発で国内最大規模の開発ですが、国際的な都市機能を充実させるというプラスの側面と、今まで良くなかった山手線などの線路で分断されていた東西の往来や交流を創出し、品川駅近辺の分断された状態を解消する意味合いも持っています。

 

高輪ゲートウェイ駅の名前は何となくしっくりときませんが、山手線の中でも東京駅、新宿駅に並ぶ機能を持つ駅に育っていくのではと楽しみです。

 

みなとアセットマネジメント株式会社

代表取締役　向井啓和

 

 

高輪ゲートウェイ駅速報
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181204-00010014-abema-bus_all

スルガ銀行が融資したシェアハウス大手のスマートデイズが破綻して多くの投資家が被害を被っているニュースを皆さん聞かれていると思います。

その他にもスルガ銀行やの他地銀の取引先の他のサブリース会社でも懸念が高まっております。

 

30年一括契約のサブリースに関して、国は問題の洗い出し等を行っております。

 

国土交通省からは「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！～トラブルの防止に向けて消費者庁と連携～」というプレスリリースが出ております。

 

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000166.html

 

 

 

 

サブリース契約とは

サブリース契約とはリース契約（賃貸借契約）を家主が直接借主と結ぶのではなく、管理会社が各借主とリース契約をしてその契約を一括して家主とする契約である。マスターサブリース契約というのが多い。

 

サブリース契約のメリット

 

サブリース契約のメリットは家主にとっては各借主と契約しないことによる様々なメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

①家主が各借主と直接交渉契約をしなくて良い。契約時の事務手間が大幅に削減できる

②家主が家賃の収受、滞納管理、滞納者への督促等を行わなくて良い

③家主は入居者の入居状況に関わらず定額の賃料を管理会社から受け取ることができる。

④家主が金融機関から借り入れをする際に管理会社が安定した会社である場合には融資を受けることが容易となる。

⑤管理費、小修繕費、募集にあたっての広告宣伝費等のコストがサブリース契約に含まれており家主の負担が見かけ上ない。

⑥物件の管理も入居者の管理も全てを任せられ、管理会社が機能している時は楽である。

 

サブリース契約のデメリット

 

サブリース契約のデメリットは多くの場合表面化しておりませんが様々なデメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

私共が管理を引き継いだ物件等で以下の様な問題が多数存在しておりました。

 

①家主が契約する管理会社の信用状況悪化のリスクを負う

②家主が契約しているサブリース契約が家主に不利な状態に改悪交渉を受ける可能性がある。

③家主が金融機関から借り入れをする際にサブリース会社の信用力が低いことが理由で融資が通らない場合がある

④家主が大規模な修繕は行わなければならないがそう認識していない場合がある。

⑤家主が不当に不利な解約条件に従わなければならない場合がある。高額な解約費の請求だったり事前解約通知の要請がある。

 

 

 

サブリース契約の注意点

 

サブリース契約の注意点としては上記のデメリットの所と関係します。サブリース契約のみならず、アパートマンション等の建築契約とも連動しておりますが、以下の点を注意すべきと思います。

サブリース契約の賃料変更リスク

 

サブリース会社は長期の契約であたかも同じだけの賃料が非常に長期にわたって保証されているかのような説明をしますが、実際には家賃の見直し条項が必ず入っております。その条項を確認して納得がいく条件かご確認ください。

 

サブリース契約の解約リスク

 

サブリース会社が信用力の高い会社でサブリース期間何の問題も無く存続できるのであれば良いのですが、実際にはサブリース会社が破綻するケースは意外と多くあります。

 

サブリース会社が破綻した場合にはサブリース契約が解約され、家主は途方にくれます。

サブリース契約外の出費増加リスク

 

サブリース契約は建物を建てた新築時に行うのが多いわけですが、建物が古くなって10年、20年と経過してくるとサブリース契約以外の出費が増加してきます。

 

サブリース契約と共にマンションの請負契約をする業者はサブリース契約以外の費用が掛かる事をあまり説明しておりません。

 

事前にサブリースでカバーされない出費がどの程度あるかを聞くようにしましょう。

 

また、実は新築時ほど家主にとってはサブリース契約が必要無いのです。サブリース契約等なくても賃借人は新築物件であれば入居してきます。

 

本来は、アパートマンション建築請負会社はサブリース契約と通常の管理契約の両方を提示すべきだと当社は思います。

 

 

 

サブリース契約で多いトラブル事例

 

サブリース契約勧誘

 

・不動産会社や建築会社がしつこく営業をしてくる

 

サブリース契約家賃減額

 

・十分が説明がないままに家賃保証額を下げられる。
・15年前に建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っているが、ローンの返済が困難になる。

 

サブリース契約事業者対応の相談

 

・サブリース会社と契約を締結してローンが実行されたがその後その事業者と連絡が取れなくなった。

 

サブリース会社の破綻の前兆

 

皆様の参考にして頂きたいのですが、サブリース会社の破綻には前兆があります。まず、家賃の支払いが遅れます。当初は数日程度から、徐々にその遅れが長引き一か月遅れなどになってきます。

 

また、その後は何度請求しても全く払ってこなくなります。ところが、その時には借主からの家賃収入は管理会社であるサブリース会社に毎月入金されております。この期間をサブリース会社はなるべく長引かせ、その後破綻処理に向かうのが通常です。

 

これは計画倒産と言っても良いですが、事業が立ち行かないのが見えてきて少しでも資金を確保したいという経営陣の動きになります。

 

ちなみに、過去あったケースですが、サブリース会社の破綻の前兆を事前に聞いていたみなとアセットマネジメント株式会社では、1か月程度振り込みが遅れた段階で弁護士にも相談の上サブリース契約の解除と振込先の変更通知等を送るなどの対処をしまして傷口を小さくしました。

 

まとめ

 

サブリース契約には良い面も悪い面もありますが、売り手側の業者は良い面しか伝えないのが常です。良い面しか伝えない業者を避ける事をそもそも排除して考える事をお勧めします。

 

また、独自の調査を行う事をお勧めします。当社などでは、帝国データバンク等の調査会社の情報を調べ、ネット等での調査も行って、契約書も顧問弁護士にチェックしてもらってその契約のリスク等をお伝えしております。

 

皆様もサブリースで物件を建てるという前段階では是非、背面調査と契約書の専門家によるチェックだけは行ってください。