2019年3月2日付の朝日新聞デジタルによると一個人が複数法人を設立して、その物件購入で10億超の借入をしたが、新規案件をストップされて困っている方がいるそうです。信用調査の裏をかいた方法での物件購入な訳ですが、実際どんなものか概略をご説明します。（1法人1物件スキーム）

 

 

朝日新聞デジタルの記事はこちら
https://www.asahi.com/articles/DA3S13916120.html

不動産資産運用法人とは

 

資産運用法人として上場企業のオーナーなどが自社株を所有するのに利用していたスキームが不動産投資にも一般向けに流用されたものです。

 

以前は有限会社や株式会社が使われてましたが、最近では合同会社が使われております。

 

多くの場合、合同会社を設立してその会社が主体となって不動産投資やその他の資産運用を行う形です。この資産運用法人が1社で株主である個人は、それを利用して銀行から融資を受けて物件を買っている分には、通常の取引となり特段問題ありませんでした。

 

不動産資産運用法人による借入

 

それが今回どこを問題とされたかと言えば、同一個人が複数の資産運用法人を持って、個人の連帯保証をする形でそれぞれの資産運用法人で多額な借入をする際に、その人が関わっている他の資産運用法人を金融機関に状況を伝えなかったという点です。（1法人1物件スキーム）

 

各金融機関からすればＡさんが「○○アセット合同会社」で話を持ち込んだ場合には、以前であればその人はその金融機関に一つの資産運用法人のみ所有してその運用の為の借入を依頼していると思ってました。

 

ただ、それもここ1年前後のスルガ銀行問題、TATERUの問題、レオパレスの問題等から変わってきています。

 

 

 

複数の資産運用法人利用による借入

 

資産運用法人が一社で金融機関も把握しやすかったのが4，5年前です。

 

ところが、このＡさんが「△△アセット合同会社」や「××アセット合同会社」と複数の資産運用法人を持っており同様に他行から借入を行い、個人の連帯保証をしていたらどうでしょうか？

 

Ａさんの個人の借入という点では信用調査会社のデータ上は残らずに、各々の資産運用法人の融資残高だけが記録に残るという点を活用（悪用？）した方法になります。金融機関としては少し前までは個人の資産運用法人が他にあるとは考えてもいなかったのです。

 

私は信用調査会社のデータがどの様の出るのか100％把握しているわけではありませんが、個人での借入の場合にはＡさんという個人でどれだけ借り入れがあるかという事が名寄せ出来ると聞いております。

 

ただ、株主である各資産運用法人の連帯保証をしているという点が借入をしていると同次元で信用データに反映されていない様なのです。

 

ある意味、元金融機関出身者が融資の裏側まで熟知した悪知恵から始まったスキームとも言えます。

 

複数の資産運用法人利用による借入による問題

 

複数の資産運用法人を使っての不動産投資の問題点は、これから融資を行う金融機関としては個人の信用状況を把握出来ない事があります。また、不作為と言えども情報を提供しない個人は悪意を持って盲点をついてきているところが問題です。

 

借入が無いと思って融資をする銀行からすれば、借入と同じ意味を持つ連帯保証が他の資産運用法人に出されておる状態になります。

投資用不動産市場に及ぼす影響

 

とは言っても、投資用不動産市場にこの様な裏技というかスキームが塞がれた事による影響はあまり大きくないと思っております。そもそも、5社、10社と複数の資産運用法人を設立して不動産投資をしていた人はそれ程多くありません。

 

また、新聞記事では最近出たので最近の事象に思われますが、実はこの2年ほど前から私共や他の不動産会社も問題だと認識しておりました。

まとめ

 

今までこの様な悪いスキームをしてこなかった方にはチャンスが巡り易くなるかもしれません。スルガ銀行の問題もまともにやって来た方にはあまり問題ありませんでしたし、正常化の過程で出てきた膿と考えれば良いかと思います。

私が付き合いのある某大手証券からの案内で東京グリーンボンド（外貨米ドル）が発行されるのを知りました。

 

期間5年のドル債ですが、2.91%の利回りで東京都が発行体（債券の発行会社）でリスクが抑えめなのに良さそうだと思いましたのでご紹介します。

 

そもそも私の場合はアメリカ不動産投資を2012年頃に行いましてドル円が80円前後でしたが、物件を既に売却し円金利が低いのでドルのまま保有しているという状況でございます。回さないと行けないドルがあるという状態です。

 

 

 

 

 

債券概要

売出期間

売出期間は2018年12月7日~17日になります。ボーナス時期を意識した売出期間になっているなという感じです。

発行体

発行体は東京都になります。日本で一番裕福な自治体ですね。

 

売出価格と申込単位

売出価格は100%で申込単位が1000米ドル単位になります。日本円で言えば11万前後で一単位投資できます。

利払日

毎年6月17日および12月17日の年2回です。これも丁度両方ともにボーナス時期と重なります。

償還日

元本が返ってくる償還日は2023年の12月15日になります。

購入対象者

購入対象者がユニークで東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県に在住または在勤・在学の個人および同エリア内に営業拠点のある法人・団体等となっています。

 

購入限度額

一団体あたり50万米ドルと債券発行としては小ロットに抑えてあります。

 

資金使途

資金使途が以下の項目に絞られております。主にグリーン化にプラスとなる事業への投資となっています。

 

１．都有施設・道路の証明のＬＥＤ化

２．都有施設のＺＥＢ化推進（ネットゼロエネルギービル化）

３．公園の整備

４．東京島しょ海岸保全整備事業

 

 

市場環境

ドルの金利環境を考える必要がありますが、ドルの金利はアメリカの経済によって決まってきます。今後金利が上がるので上がった時に投資した方が良いのでこの様な投資は先延ばしにするのも一つの考えです。

 

ただ、現在アメリカのＦＲＢ（連邦準備銀行）は政策金利の利上げ数を今まで想定していたよりも少なくする方向に傾きつつあります。

 

直近のＦＲＢ議長のパウエル氏の証言で分かると思いますが、金利上昇はあるかもしれませんが、後少しの上昇しかないと市場は見始めております。その様な状況では期間5年のこの様な債券への投資もタイミングとしては悪くないのではと思います。

 

まとめ

発行総額がチラシには書かれておりませんので分かりませんが、それ程大きな額には思えません。恐らく100億行くかどうかなのかと思います。資金使途も東京のグリーン化だという事ですし、趣旨にも賛同しやすいことから小口の外貨投資としてはローリスクミドルリターンの案件ではと思います。

不動産投資は自分の代で始めるという場合と、親の代で行われていたのを引き継ぐ場合の二つのパターンがあります。私共が見ていると親世代が不動産投資を始めている場合に、多くの場合で相続でもめる事となります。

 

アパートマンションオーナーこそ遺言を書くべきなのです！！

 

自宅だけでも相続問題は争いになるといわれいますが、それが収益不動産も絡んでくると複雑を極めます。そんな中で不動産投資をされているアパートマンションオーナーにとって救いは様々な防止策があるという事です。その一つが遺言になります。

 

相続法改正の一環として2019年1月13日から遺言の方式緩和がなされますが、当社がサポートしているえがお相続相談室でこの日を「遺言（1）の意味（13）を考える日」として記念日登録しました。

 

遺言（ゆいごん、いごん）は今までは堅苦しく、難しく、費用の掛かるもので一般の人にはあまり関係ないと認識されていました。それが、この1月13日を境に一般の人に近い存在になっていくと思われます。

 

 

 

 

 

相続法改正の施行スケジュール

 

相続法改正（民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律）の施行期日は，以下のとおりです。

 

(1)  自筆証書遺言の方式を緩和する方策

２０１９年１月１３日

 

(2)  原則的な施行期日

２０１９年７月　１日

 

(3)  配偶者居住権及び配偶者短期居住権の新設等

２０２０年４月　１日

 

 

 

自筆証書遺言の方式緩和とは

 

自筆証書遺言の方式緩和のポイントは今まで、自筆証書遺言は全部自筆で書かなければなりませんでしたが、それを一部財産目録等に限ってパソコンでの作成やコピーなども可能となりました。（記名押印等の要件がありますが）

 

不動産投資をされている方の場合には物件の数も多く、土地が何筆にも分かれている場合もあり財産目録の作成に手間取り、中には間違いが多く発生しておりました。

 

折角作成した遺言書も内容が間違っていては問題です。1月13日以降は費用のほとんどかからない自筆証書遺言を作成して将来に備えたいという方が増加するのではと思われます。

 

 

自筆証書遺言について詳しくはこちらをご確認ください。
http://u0u0.net/NXCc

スルガ銀行が融資したシェアハウス大手のスマートデイズが破綻して多くの投資家が被害を被っているニュースを皆さん聞かれていると思います。

その他にもスルガ銀行やの他地銀の取引先の他のサブリース会社でも懸念が高まっております。

 

30年一括契約のサブリースに関して、国は問題の洗い出し等を行っております。

 

国土交通省からは「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！～トラブルの防止に向けて消費者庁と連携～」というプレスリリースが出ております。

 

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000166.html

 

 

 

 

サブリース契約とは

サブリース契約とはリース契約（賃貸借契約）を家主が直接借主と結ぶのではなく、管理会社が各借主とリース契約をしてその契約を一括して家主とする契約である。マスターサブリース契約というのが多い。

 

サブリース契約のメリット

 

サブリース契約のメリットは家主にとっては各借主と契約しないことによる様々なメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

①家主が各借主と直接交渉契約をしなくて良い。契約時の事務手間が大幅に削減できる

②家主が家賃の収受、滞納管理、滞納者への督促等を行わなくて良い

③家主は入居者の入居状況に関わらず定額の賃料を管理会社から受け取ることができる。

④家主が金融機関から借り入れをする際に管理会社が安定した会社である場合には融資を受けることが容易となる。

⑤管理費、小修繕費、募集にあたっての広告宣伝費等のコストがサブリース契約に含まれており家主の負担が見かけ上ない。

⑥物件の管理も入居者の管理も全てを任せられ、管理会社が機能している時は楽である。

 

サブリース契約のデメリット

 

サブリース契約のデメリットは多くの場合表面化しておりませんが様々なデメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

私共が管理を引き継いだ物件等で以下の様な問題が多数存在しておりました。

 

①家主が契約する管理会社の信用状況悪化のリスクを負う

②家主が契約しているサブリース契約が家主に不利な状態に改悪交渉を受ける可能性がある。

③家主が金融機関から借り入れをする際にサブリース会社の信用力が低いことが理由で融資が通らない場合がある

④家主が大規模な修繕は行わなければならないがそう認識していない場合がある。

⑤家主が不当に不利な解約条件に従わなければならない場合がある。高額な解約費の請求だったり事前解約通知の要請がある。

 

 

 

サブリース契約の注意点

 

サブリース契約の注意点としては上記のデメリットの所と関係します。サブリース契約のみならず、アパートマンション等の建築契約とも連動しておりますが、以下の点を注意すべきと思います。

サブリース契約の賃料変更リスク

 

サブリース会社は長期の契約であたかも同じだけの賃料が非常に長期にわたって保証されているかのような説明をしますが、実際には家賃の見直し条項が必ず入っております。その条項を確認して納得がいく条件かご確認ください。

 

サブリース契約の解約リスク

 

サブリース会社が信用力の高い会社でサブリース期間何の問題も無く存続できるのであれば良いのですが、実際にはサブリース会社が破綻するケースは意外と多くあります。

 

サブリース会社が破綻した場合にはサブリース契約が解約され、家主は途方にくれます。

サブリース契約外の出費増加リスク

 

サブリース契約は建物を建てた新築時に行うのが多いわけですが、建物が古くなって10年、20年と経過してくるとサブリース契約以外の出費が増加してきます。

 

サブリース契約と共にマンションの請負契約をする業者はサブリース契約以外の費用が掛かる事をあまり説明しておりません。

 

事前にサブリースでカバーされない出費がどの程度あるかを聞くようにしましょう。

 

また、実は新築時ほど家主にとってはサブリース契約が必要無いのです。サブリース契約等なくても賃借人は新築物件であれば入居してきます。

 

本来は、アパートマンション建築請負会社はサブリース契約と通常の管理契約の両方を提示すべきだと当社は思います。

 

 

 

サブリース契約で多いトラブル事例

 

サブリース契約勧誘

 

・不動産会社や建築会社がしつこく営業をしてくる

 

サブリース契約家賃減額

 

・十分が説明がないままに家賃保証額を下げられる。
・15年前に建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っているが、ローンの返済が困難になる。

 

サブリース契約事業者対応の相談

 

・サブリース会社と契約を締結してローンが実行されたがその後その事業者と連絡が取れなくなった。

 

サブリース会社の破綻の前兆

 

皆様の参考にして頂きたいのですが、サブリース会社の破綻には前兆があります。まず、家賃の支払いが遅れます。当初は数日程度から、徐々にその遅れが長引き一か月遅れなどになってきます。

 

また、その後は何度請求しても全く払ってこなくなります。ところが、その時には借主からの家賃収入は管理会社であるサブリース会社に毎月入金されております。この期間をサブリース会社はなるべく長引かせ、その後破綻処理に向かうのが通常です。

 

これは計画倒産と言っても良いですが、事業が立ち行かないのが見えてきて少しでも資金を確保したいという経営陣の動きになります。

 

ちなみに、過去あったケースですが、サブリース会社の破綻の前兆を事前に聞いていたみなとアセットマネジメント株式会社では、1か月程度振り込みが遅れた段階で弁護士にも相談の上サブリース契約の解除と振込先の変更通知等を送るなどの対処をしまして傷口を小さくしました。

 

まとめ

 

サブリース契約には良い面も悪い面もありますが、売り手側の業者は良い面しか伝えないのが常です。良い面しか伝えない業者を避ける事をそもそも排除して考える事をお勧めします。

 

また、独自の調査を行う事をお勧めします。当社などでは、帝国データバンク等の調査会社の情報を調べ、ネット等での調査も行って、契約書も顧問弁護士にチェックしてもらってその契約のリスク等をお伝えしております。

 

皆様もサブリースで物件を建てるという前段階では是非、背面調査と契約書の専門家によるチェックだけは行ってください。

私が不動産会社を起ち上げて初期2005年頃、リーマンショック前の時期にはフルローンでの物件購入がもてはやされました。1998年にあった日本の金融危機を機会に金融緩和が進んだのが要因です。

 

その後、フルローンでの融資をする金融機関の入れ替わりが次々と生まれ、この2年程はどこも最低1割程度の自己資金を入れてくださいという事になってきております。

 

そんな中でフルローンに関してお伝えします。

 

 

 

 

フルローンとは

フルローンとは不動産の価格に対してその全額若しくは、その諸費用も入れた全額を借り入れることを言います。

 

フルローンの歴史

フルローンという言葉のスタートは通販大家さんという不動産会社の金森さんが書いた書籍や彼のテレビ番組出演の頃になります。年収300万程の女性が億単位の不動産を購入して不動産投資をするという話です。

 

その当時、まだ、キャッシュフローの回る物件であれば個人の属性ではなく、物件の属性にローンを出すというケースが多くありました。

 

その為、フリーターから不動産投資をして数億の借り入れを作って、レバレッジを効かせて次々と不動産投資をして行くというストーリーが成り立ちました。

 

都内から始まり、都内が駄目になったら首都圏近郊都市、そちらも物件が減少したら最後は地方の大都市へと移動していきました。最後に残った聖地が札幌だったと思います。

 

（その当時は三井住友銀行等が積極的でした。ただ、三井住友銀行も残高が増えすぎたのかＬＴＶを上げ、他のりそな銀行や千葉銀行が融資を強化して行きました。）

 

その後、多くの不動産会社がフルローンでの物件購入を投資家に勧めてその言葉自体が1人歩きし始めました。

 

フルローンとオーバーローンとの違い

フルローンが物件価格の全額（時に諸経費を含む）をカバーするのに対して、オーバーローンは物件価格やその諸経費をもカーバーし更に追加にリフォームしたりする余裕のある資金状態をもたらします。

 

オーバーローンとなると相当物件価格が安かったり、属性が良い場合でないと出ませんでした。ただ、今回のスルガ銀行の問題の様に不正をしてローンを引き出していたケースもあったようです。

 

フルローン物件は存在するか？

 

それでは、「今はフルローン物件は存在するのか？」と聞かれたら。「ほぼない。」というのが回答です。100％ないと断言できないのが、時に非公開でフルローンが可能な状態で物件が回ってくることがあります。（若しくは提供できます。）

 

また、金融機関側のニーズで融資残高を伸ばしたい、支店を開設するので融資を伸ばしたい等の状況で稀に実現が可能となります。

 

ただ、最近では流通している中古物件に対してというよりも、新築の一棟マンションや一棟アパートに対して融資をするケースの方が多いでしょう。それも、もともと土地を持っていてそこに建物を建てるという場合は比較的容易にフルローンとなります。

 

ところが、一般的に流通している新築物件を一棟購入となるとフルローンとするのは難しいのが現状です。なぜなら、全般的に不動産価格が高すぎるというのが原因です。（親の代から持っている土地に、建物だけの融資を引くのと、自分達が全く関係ない土地建物を購入するのは異なります。）

 

 

 

フルローン等の評価（積算法）

 

保守的な金融機関が使っている物件の評価方法ですが、今でも一定の存在感を持っています。積算法では土地と建物の価値に比してローン予定額が多いか少ないかを比較します。

 

通常、積算法では物件価格が辛めに出ますので評価はローン予定額を下回ります。ただ、稀に若干外れた地方の物件等の場合に積算が多めに出てしまうケースがあります。というのが土地が広い所に駐車場も多く、その広い土地が見かけ上の価値を高めます。

 

一世帯辺り一台若しくは二台の車が置ける様な3，4階建てのアパートやマンションがそんな物件です。

 

そういう物件は確かに積算は出るのですが、駅から遠かったり利便性が悪いことが多く、空室率が高いケースが多いのが現実です。その為、積算は出るが資金繰りが厳しくなるだろうと判断される事が多くなります。

 

フルローンを出すような金融機関でこの評価法を使っているのは物件単独でというよりは、個人の信用力を担保に上乗せして評価する様な方法を取るケースでないと難しいと思います。

 

フルローン等の評価（収益還元法）

収益還元法はその反対に、進歩的というか先進的な金融機関が取り入れる不動産融資の評価法です。多くの場合フルローンを議論する場合にはことらの評価法を取り入れている金融機関になります。

 

収益還元法の評価の場合にはキャッシュフローと将来の想定売却額の2つが大きなファクターとなります。想定売却額というのは実際には5年後なら5年後の価格なのであくまでも仮の数字になります。

 

一方、キャッシュフローに関しては少なくとも今現在賃貸中であれば今の家賃金額を基に計算するケースが殆どです。その為、より現実的にキャッシュフローが見えます。ただ、今から将来に向かっての前提をどう取るかでキャッシュフローが全く変わってしまいます。

 

今回の一連のシェアハウス投資への融資はこのキャッシュフローの前提等が大甘だったという事の様です。その為、現在サブリース会社やサブリースへのチェックが相当厳しくなっております。

 

フルローンを可能にするには

フルローンを可能にするには、ご自身や家族が既に所有している土地の上に建物を建てるという場合を除いては相当難易度があがっております。ただ、金融資産が5億以上等の富裕層等の場合には若干異なる扱いをしております。

 

金融機関側のタイミングと物件と人がマッチすればごく稀にフルローンが可能となります。

 

ただ、一般の方でも既に不動産投資をされている方の場合、借換とセットにするとか、担保余剰等があって別担保の提供が出来る状態にすればフルローンも可能にする事も出来る場合があります。

 

まとめ

 

関心の高いフルローンでの物件購入ではありますが、今の市場ではフルローンでの物件購入にこだわるのは得策ではないと思います。フルローンであるか否かよりも良い不動産投資となるか否かがが重要です。

 

稀に安い時期に購入されたお客様の売却などでフルローンに近い状態で物件を購入出来る場合もありますが、その様なチャンスを得るためにはローン付けに詳しい不動産会社の担当と適度な関係を持たれる事をお勧めします。

アパート投資かマンション投資か時々どう違うのか。

 

どちらを選択すべきなのか迷っている方がおられますので比較してみましょう。新築か中古かによっても異なりますがここでは中古物件への投資に絞って比較します。

 

ここではマンション投資は一棟マンション投資を意味してます。

 

 

アパート投資 or マンション投資?

 

アパート投資なのかマンション投資か、についてはそれぞれの方のニーズが状況に応じて異なってきます。また、投資したい立地がどの様な立地なのかによっても異なります。

 

例えば、ご自身の自宅の側に物件を買いたいという方の場合、第一種低層住宅専用地にその方はお住まいでした。ご自宅の側ですと、道路も4メートル道路がやっとというところなどの場合にはそもそも3階以上の建物が建たないので、マンション投資は出来ません。

 

また、退職金3000万で借入をせずに不動産投資をしたいという方は、多くの場合一棟物のマンションは首都圏では買えないのが現状です。

 

アパート投資とマンション投資の違い

 

アパート投資とマンション投資の違いを下記に挙げておきます。建築してから15年程度経った物件を前提に一般的に比較しております。アパートでも高いコストをかけて建てた物等はマンションよりも人気がある場合等ありますので。

 

 

	アパート投資	マンション投資
1	金額が小さい	金額が大きい
2	木造か軽量鉄骨が多い	鉄骨造か鉄筋コンクリート造
3	法定耐用年数が短い	法定耐用年数が長い
4	ローン期間が短い	ローン期間が長い
5	解体費用が安い	解体費用が高い
6	管理費用が安い	管理費用が高い
7	減価償却を短期で取れる	減価償却が長期になる
8	防音、断熱が弱い	防音、断熱が強い
9	入居者の人気が低い	入居者の人気が高い

 

 

アパート投資とマンション投資どちらをすべきか

 

アパート投資とマンション投資どちらにすべきは上記の様な違いを考慮し、投資する人の状態によって考えるべきだと思っております。

 

また、投資する人の投資目的や将来の方向性によっても大きく異なります。

 

アパート投資をしたら良い人

 

１．投資金額があまり出せない人
２．アパーローン、マンションローンをあまり使いたくない人
３．管理費用をあまりかけたくない人
４．将来建物を解体し更地にし売却したり、自宅建築を考えている人
５．所得税の節税（税の繰り延べ）の為に減価償却を多めに計上したい人
６．建物よりも土地に価値を見出す人

 

マンション投資をしたら良い人

 

１．投資金額が大きく出せる人
２．アパーローン、マンションローンを利用しレバレッジを上げたい人
３．管理費用をかけても入居率を上げたい人
４．将来建物を解体し更地にすることを考えていない人
５．減価償却目的でない人
６．キャッシュフローが多い投資を望む人

 

 

まとめ

 

アパート投資かマンション投資かどちらを選択すべきか分からない方に大まかな指針が示せたのではないかと思います。

 

アパートマンション投資と一括りにされがちですが、投資する人のニーズによって異なるという事をご理解頂けたかと思います。

 

アパートローンやマンションローンに関しての記事なども参考にしてみてください。

アパートローン、マンションローンについてのアップデートです。日経新聞のイブニングニュースというのによると地方銀行が不動産投資向け融資をより厳しくして行くスタンスの様です。

 

 

 

アパーローンの地銀のスタンス

 

日経新聞のイブニングニュースというのが流れてきました。

 

日経のオンライン購読者向けの記事でした。

 

日経オンライン
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37802950V11C18A1MM8000/?n_cid=NMAIL006

 

簡単に要約すると、日経新聞が地方銀行105行に対してアンケート調査を行ったという事です。地方銀行は銀行全体でアパートローン残高の6割程度を占める状態です。残りがメガバンク等都市銀行です。

 

105行で群馬、スルガ、島根、香川、沖縄の5行を除く地銀から回答を得たそうです。何と、その全部の地銀が不動産投資向けの融資を「積極的に取り組む」かという問いに対してネガティブな解答をしたそうです。

 

つまり、地方銀行はアパートローンを絞るという事です。

 

アパーローンのアパート、マンション投資への影響

 

ここらか導き出されるのが、新規のアパート、マンション投資に大きなブレーキがかかるという事です。

 

今まで、ＬＴＶを高めに出していた地銀もＬＴＶを下げて融資物件の担保価値をより厳しくみるという事を意味してます。以前は自己資金1割で買えていた人が自己資金3割を要求されるという事です。

 

また、そもそもですが、融資対象を年収や資産背景で絞る可能性もあります。例えばスルガであれば年収600万以上の人しか融資しないとしてましたが、それが1500万以上とかに上がってしまう事を意味します。

 

アパート、マンション投資はこのことから売買が滞って行くことになります。短期で売ろうと思って買った業者等も物件在庫を抱えて苦しんで損切りをしてくるかもしれません。そういう意味では2019年は不動産投資を有利に出来る状態になります。

 

 

 

アパーローンの不動産価格への影響

 

不動産価格はアパーローンと密接に関わっております。供給サイドである一般個人や法人の売主や業者の売りは同じであるのに、需要サイドの買い手が減ってしまう事になります。

 

というのは融資を受けれない人が増えるからです。若しくは、買いたくても自己資金が足りなくて買えない人が増えます。価格はおのずと下がると考えるべきかと思います。

 

まとめ

 

2018年から2019年は不動産投資という事では激動の時期です。売ってもいいと思っている物件、売って他の物件と入れ替えたいと考えている人は早目に手を打つ必要があります。

 

早目に売却してキャッシュを貯めておけばチャンスが訪れます。2018年の残りと2019年の前半は売りを優先させ、準備が出来た人からチャンスを待てる状態になると思います。

アパートマンション購入には借入が不可欠になりますが、アパート経営・マンション経営初心者の方にとっては概略を知っておくことが必要かと思います。収益不動産投資を始めてかれこれ20年になる不動産投資家でもある社長の私が簡単にご説明いたします。

 

 

 

アパートローン、マンションローン

アパートローン、マンションローンとは何でしょうか？アパート経営、マンション経営をするにあたって避けては通れないのがアパートローンやマンションローンになります。各金融機関によってアパートローン、マンションローンの位置づけは異なります。金融機関の業態毎によってまず大きな違いがあって、それに個別行の個性が出るといった感じでしょうか。

 

アパートローン、マンションローンを扱っている金融機関等は以下のカテゴリに分けられます。

 

１．メガバンク/都銀
２．信託銀行
３．地方銀行
４．信用金庫
５．信用組合
６．ノンバンク
７．外資系金融機関

メガバンク都銀

三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行がこのカテゴリーになります。都銀におけるアパートローンの位置づけは実はあまり高くないのが現状です。

 

都市銀行若しくはメガバンクが向いているのはどちらかと言えば利ザヤの取りやすい海外融資や大企業向け融資になっております。都市銀行は財閥の大手企業の大規模なプロジェクト案件の融資をしたり、外資系金融機関が行ったローンのローン資産の買取をするなどして残高を大幅に伸ばしております。

 

要は、都銀は普通の個人に対しての融資にはあまり積極的でないのが現状です。ただ、そうは言っても都銀でも金融資産で3億以上や5億以上の個人には融資をしております。どちらかと言えば1000人に1人位レベルの年収だったり資産背景を持っている人に融資をするのが都銀と考えると分かり易いかと思います。

 

ただ、りそな銀行に関しては、都銀の中では唯一アパートローン、マンションローンを普通の個人にも出しております。100人に2，3人レベルの資産背景の方にもローンを出しています。（例：年収1500万、自己資金3000万等の方…あくまでも私見ですが）

 

信託銀行

信託銀行の現在の貸付業務の位置づけが若干低いというのが私の理解です。信託銀行は遺言信託等の相続に関わる信託業務や手数料収入に注力しておりアパートローン、マンションローンの重要度はかなり低いのが現実です。

 

ただ、遺言信託等をされる土地持ちのオーナー等に対してアパートローン、マンションローンを組んでアパート経営等をされているケースを拝見します。イメージ的には土地で相続税評価額3億以上位の方々等に融資している様な感じです。

地方銀行

地方銀行は最近不祥事で有名になってしまったスルガ銀行をはじめ幾つかの地方銀行がかなり積極的でした。他に西京銀行もTATERU関連の融資に問題があったといわれています。

 

地方銀行はアパートローン、マンションローンを考える上ではかなり重要度の高いセクターの金融機関になります。というのも、地方銀行はその地元で預金は増えても、融資が殆ど伸びないのが現状だからです。

 

地方銀行は地元での融資が伸びるどころか、法人の廃業等によって減少の一途をたどっております。そんな状況で、上場している限り収益を求めなければならない法人の運命として、利ザヤの取れる所という事で地方銀行は出てきております。

 

関東地方では、横浜銀行、東日本銀行、千葉銀行、静岡銀行、群馬銀行等々の金融機関が比較的アパートローン、マンションローンに積極的な感があります。但し、それも不祥事等が影響して日々変化しております。

 

信用金庫

信用金庫は数年前まではあまりアパートローン、マンションローンに積極的ではありませんでしたが、ゼロ金利政策になったころから姿勢が転換しました。西武信金が積極的に融資を伸ばして、支店も増加させているのも他の信金を刺激してきたと思います。

 

私の取引先の芝信金等は全く動きがありませんでしたが、この1，2年で大分姿勢が転換しました。西武信金が異色なのは営業エリアの遠慮がないところです。多くの信金は昔ながらの縄張り意識が抜けずに他のエリアに出て行きませんが、西武信金はもともとは杉並区、中野区辺りが地盤でしたが千代田区や港区にも進出してきております。

 

この動きが他の動きの鈍い信金を刺激したのではと思っています。ただ、それでも信用金庫の場合に問題となること多いのが投資エリアと借り手の住居や職場の住所地です。それらの状況によっては借り入れが上手く行かない場合もあります。例えば、千葉の物件等を融資依頼しても難しい等の難点があります。

信用組合

信用組合は信用金庫と比べて設立母体との関係性が強かったのがこの数年で背に腹は代えられないという事でアパートローン、マンションローンにもじわりと出始めてきてます。大手は大東京信用組合、第一勧業信組の2社です。大信は食肉市場の組合が発祥です。融資スタンスは堅い感じです。

 

ノンバンク

オリックスなどのノンバンクは不動産投資といっても比較的変わった物件も融資していました。例えば、ラブホテルとかソシアルビルなどです。ただ、リーマンショック等を経て融資スタンスも大分保守化。その代わり、融資対象が多様化しました。例えば太陽光発電システムへの投資などもノンバンクは積極的にしたりしております。また、直近ではコインランドリー建設のための融資等も行っております。

 

外資系金融機関

外資系金融機関でも不動産投資用のローンを出す場合もあります。ただ、本国の慣習によって日本のアパートローン・マンションローンも考えられます。

 

例えば、アメリカの金融機関の場合にはDuplex、Forplexまで4家族入居までのアパートならＯＫ。それ以上の場合には商品が異なり、事業融資の案件となってしまいます。事業融資の案件になってくると1億、2億という金額では案件化せず、法人が行う数十億レベルのローンでないと通らないというのが現状です。

 

また、日本の融資業務に慣れていないせいか間に外国人上司が絡むせいか突拍子もない要請がなされる場合もあります。手を引くのも早い為融資残が上手く積みあがらない場合には撤退したりする事も多くみられます。

 

外資系金融機関の場合には母国語で通じていると非常に有利なのはあって、中華系の方の場合には仮にシンガポールなどに住んでいても中国の銀行からアパートローン・マンションローンを引く事が出来たりします。中国系の金融機関の方が欧米系よりも日本語への抵抗が無いのか、比較的やり易い印象です。

 

 

 

住宅ローンとの違い

融資のスタンスの違い

アパートローン、マンションローンと住宅ローンの違いは一言でいえば、住宅ローンは誰でも借りれるのに対して、アパートローン、マンションローンを借りるのは誰もが出来る訳ではない。（平均的な年収があって自己破産等の悪い信用履歴が無い限り）という事です。

 

一般のサラリーマンの方でも住宅ローンが通らなかったという話を聞くのは稀かと思いますが、アパートローン、マンションローンの場合にはザラに断られます。

 

門前払いという感じのケースもあります。というのは、年収1000万位の方が、自分の給与振込口座はメガバンクだし、住宅ローンも借りているからと安易な気持ちでメガバンクの支店に行くとあっさりと断られるのが関の山です。（上記金融機関について見て頂ければわかると思いますが…）

 

アパートローンマンションローンと住宅ローンは全くの別物と考えて頂ければと思います。アパートローン、マンションローンが引けたら不動産投資の30％は成功したといっても良いかもしれません。

融資における担保の考え方

住宅ローン

住宅ローンの担保は借り入れる人の支払い余力を担保に資金を出すというのが主な考えです。また、購入する物件そのものも抵当権に取ります。ただ、延滞率が低いという事と、団体信用保険にも入ってもらうという事で、金融機関側のローンに対する裏付けとしては、①借主の給与等②連帯保証人の支払い余力③住宅そのもの④団体信用保険と4つほどあります。住宅ローンを出すに連帯保証人がいない等全てを満たしていない場合であっても住宅ローンの場合融資が出ます。

 

アパートローン、マンションローン

アパートローン、マンションローンの場合には融資をする物件への評価が非常に重要となります。まず、これが第一関門です。融資をする物件が①違法物件ではない②法定耐用年数が十分ある③家賃収入などが適切である等々の項目が調査されます。スルガ銀行の融資ではこの情報を書き換えていたと報道されています。特に③の家賃収入の改竄が多かったという事です。

 

物件は①～③を調査し、金融機関独自に評価価格を出します。その方法が収益還元法であったり、積算法になります。この両方の評価基準で出した評価価格に各銀行の担保掛け目をかけます。それと融資額がどの程度乖離しているか等をまず、事前審査の段階で出すのが一般的です。

 

その後、融資希望額が担保評価よりも上回っている場合には、借入者の返済余力を見ます。借入者の資産、年収と連帯保証人の資産、年収が考慮されます。ここで、余程のＶＩＰの場合にはプラス評価がなされ融資額が伸びます。

 

アパートローン、マンションローンにおいては物件の評価が非常に重要でして、住宅ローンでは見逃されていた耐用年数をオーバーしている物件等への融資は出づらくなります。（住宅ローンは物件ありきではないのです。住宅ローンは借りる人ありきです。）

金利の違い

住宅ローン

住宅ローンは誰でも家を所有して欲しいという政府の政策的な意味合いと、オーバーバンキングの現状から金利が非常に低い水準に落ちて来ております。2018年秋現在、変動で一番安い金利で0.5％前後となっております。特にネット銀行はコストが低いという事からかなりの低金利を提供しています。また、日本の住宅ローンは延滞率が非常に低いという事でリスクの低い資産と思われているため高い金利の先でも変動で1.5％前後で推移しております。

アパートローン・マンションローン

アパートローン・マンションローンの金利は千差万別でありますが、一般的には住宅ローンよりは1％程度高いケースが多いと思います。今現在ですと、1.5％位の変動金利であればかなり低いと言えます。ただ、超ＶＩＰクラスになりますと1％を切る水準で出す場合もあります。調達金利の低い体力のあるメガバンク（都市銀行）か第一地銀でないと対応出来ないと思われます。

 

一方、高い金利の方でいえば、信用金庫から信用組合の場合に2.5％～3.5％当たりの金利水準が多くみられます。そして、今は出てないと思いますが、スルガ銀行は4.5%等の金利で出しておりました。人や物件によって1％～4.5％まで幅があるのがアパートローンマンションローンだという事をご理解いただけると思います。

 

連帯保証等

住宅ローンは団体信用保険を付ける様に要求される事が殆どです。もし、団信が付けられない人の場合に連帯保証人が必須となると思います。

 

一方、アパートローン、マンションローンの場合には、多くの場合に団信の割合が低くなります。団信は1億までがほとんどでして、3億円の借り入れをしても1億までの団信となります。ただ、例外的にオリックス等は団信を2社から取って合計2億の枠を提供しておりました。現在は違った運用になっているかもしれませんが。

 

また、資産運用法人での借入の場合には代表取締役の連帯保証が必要になりますが、これは実質上連帯保証が無いのと同じになります。

 

まとめ

アパートローンマンションローンと住宅ローンは全くの別物と考えて頂ければと思います。アパートローン、マンションローンが引けたら不動産投資の30％は成功したといっても良いかもしれません。

 

アパートローン、マンションローンのトレンドと歴史

 

アパートローン、マンションローンはバブルとバブル崩壊の流れの中で、『歴史は繰り返す』という様な同じ事が何度も発生しております。アパートローン、マンションローンと不動産価格、少なくとも投資用不動産の価格は密接に関連しております。

 

アパートローン、マンションローンが出やすい時は、投資用不動産の不動産価格が上昇し、アパートローン、マンションローンが出づらい時は不動産価格が下落します。

 

1980年代後半～90年代前半

1980年代後半～90年代前半のバブル崩壊時にはアパートローン、マンショローンに限らず、あらゆる融資の基準が緩くなっておりました。利益の出ている法人等に対しては株式投資の資金を融資していた等恐ろしい話もあります。それが、一旦日銀の総量規制によって融資が閉められることによって、多くの不動産会社が破綻し、不動産価格が下落しました。

90年代後半～2009年頃

その後、私が不動産投資を始めた2000年頃には金融緩和が進み、物件によっては融資が得られる状況になってきました。その頃、当時の新興不動産会社の一部はまだ割安な不動産を購入して顧客に販売しておりました。特に不動産ファンド向けの融資が大きく伸びた時期です。

 

ノンリコースが広く浸透しＴＫＧＫ等のファンドスキームを多くの不動産会社が導入しました。そこで、金融機関は日系、外資系に関係無くノンリコースローンを出し、『証券化する』というのが流行りました。2008年頃にそのピークが来て、リーマンショックを期に不動産ファンドへの融資は極端に狭められました。

 

多くのノンリコースローンは期限5年等で借りてましたので、その5年の期限が来るとリファイナンスが出来ない状態に陥りました。その時、ほとんどの金融機関はファンド向け融資を絞り、一部の個人の不動産担保の多い層に限った融資に傾きました。私はその当時大規模な物件を購入する事が出来、大変大きな収益を得る事が出来ました。

 

2009年頃～2011年

その後、リーマンショックの傷は極度の金融緩和という劇薬によって癒されつつありました。各、金融機関も極端に出さない融資姿勢からチェンジし始めた頃です。ところが2011年に東日本大震災が起こって、状況が少し変わりました。今まで、希少物件という事で空くことが少なかった外国人のエクスパット向けの物件に空きが出始めました。

 

東日本大震災、いや、福島原発事故の問題で外資系企業の支店長クラスがこぞって香港に転出しました。その為、外資系企業のアジア拠点のヘッドクォーターが香港やシンガポールや上海に奪われてしまったのです。外資系に勤務の私の友人も取引するプライスを出すために香港のトレーダーのお伺いを立てなければならない等とぼやいておりました。

 

2013年～2018年

東日本大震災のダメージが表面上は徐々に薄らぎ日本のイメージが原発で危ないから、安心安全な国にまた戻り始めた時に一つの転機となる事が起こりました。東京オリンピックの決定です。東京オリンピックの決定で金融機関の融資姿勢も大分緩みました。また、東京やその近隣県での融資拡大が進められてきました。

 

その当時、静岡、群馬等の金融機関がより東京都内での顧客開拓にいそしむ様になりました。その一つが現在世間を騒がしているスルガ銀行になります。ただ、スルガ銀行のみならず、静岡銀行、群馬銀行等もより都心に近い所に顧客や融資機会を探り始めたのは間違いありません。また、外国人のイメージが好転するのと同時にインバウンド需要が意識される様になり、京都、大阪、札幌等の観光資源の豊富な所にも資金が流れる様になりました。

2018年～2019、20年

スルガ銀行問題、西京銀行問題、西武信金への金融庁調査等を受けて、各金融機関は不動産融資への融資に及び腰になりつつあります。恐らく、その傾向はこの1，2年は続くと思われます。また、アパートローン、マンションローンの問題は今後も発生してくると思われます。その際に、各金融機関の融資姿勢はより慎重になってきます。

 

より、建物が新しく耐用年数がある物件で、駅からの距離も近く入居状態も良く、分かり易い物件に対しての融資に傾倒していくと思われます。また、融資を受けられる人の間口も狭まり、担保評価も低く、融資比率も低く（自己資金を多く）という傾向が継続すると思います。

まとめ

この20年前後の金融機関の動きを見ていると、この1，2年はレバレッジを上げて物件を購入というよりは低いレバレッジで、良い物件で、資産背景や年収の良い人にのみ融資するという流れになってくると思います。

 

アパートローン、マンションローンのリスクは

アパートローン、マンションローンのリスクは私が思うには他の借り入れに比べると遥かに低いと思っています。例えば、株式投資の際の信用取引の際の融資が比較の例として分かり易いので挙げてみます。信用取引をすることによって手持ち資金に比べて数倍のポジションを取ることが可能ですが、融資の状態は結構不安定です。その理由は以下にあります。

 

株式への融資である信用取引

１．融資の期間が多くの場合半年などと短い
２．融資の対象となる担保が株式の価値で価格の変動性が高い
３．担保株式の時価評価され、それに応じて追加担保の提供を日々迫られる
４．リファイナンスが出来ないので、一旦すべて売却するなどしなければならない状況に追い込まれる。

 

不動産への融資（アパート・マンションローン）

１．融資の期間が20年等と長い
２．融資の対象となる担保不動産の時価評価をせず、通常追加担保提供がない
３．キャッシュフローが回る限り期限の利益が守られる
４．リファイナンスが比較的容易である。特に耐用年数期間が残っている場合。

 

比べてみて分かると思いますが、株式の信用取引等が期間が短く、時価評価であるのに比べて時間を稼げるのが不動産投資の良い所です。（予期せぬロスカットを強制させられることが少なく計画が立てやすいという事です。）

 

アパートローン、マンションローンはどこまで借りられるか?

 

アパートローン、マンションローンの上限ですが、正当にやるのであれば15億前後が上限と考えて良いと思います。私も最大12億位まで個人資産運用で借り入れを行いましたが、それ以上になってくると流石に色々と面倒が多くリスク分散の観点からも私はそれ以上伸ばしませんでした。

 

ただ、15億程度の融資は長い時間をかければ積み増すことは可能かと思います。多くの不動産投資のアドバイザーが数十億の融資を引っ張る為に開示せずに別法人での借入を推進されておりましたが、その抜け道も今回のスルガ銀行問題等でふさがれるのではと思っております。金融資産1億前後の資産家で給与所得等潤沢な方であれば、例えばこんな感じで借りれるかと思います。

 

モデル借入ポートフォリオ

りそな銀行　（都銀　メガ）3億
千葉銀行　　（地方銀行）　3億
西武信金　　（信用金庫）　3億
大東京信組　（信用組合）　2億

*あくまで、参考例としてです。現実借り入れが出来るかどうかは物件と本人の信用力によります。

 

 

 

アパートローン、マンションローンを借りる上での注意点

 

アパートローン、マンションローンを借りる上での注意点をまとめる以下の様になります。

１．その時その時で状況が全て違うという事
２．いきなり支店に融資の申し込みをしないという事
３．金利優先で金融機関を絞らない事
４．同じ金融機関に絞り過ぎない事
５．追加担保や保証人はメリットを考慮して投入する事

その時その時で状況が全て違うという事

簡単に解説しますと、過去に書かれた書物やブログを基に行動をしても現実は異なって上手く借り入れが出来ない場合があるという事を意味してます。私のこのコラムもそうですが、全ての情報を毎日アップデートする事は現実的ではありません。

 

ただ、最新の情報というのは私達の様な不動産会社の担当者等に属しています。それを聞くためにも面倒かもしれませんが、不動産会社の担当者と関係を作った方が良いという事です。

 

よくメールで全部のコミュニケーションをリクエストする方がいますが、その様な方には最新の情報は行かないと考えた方が良いです。一度も会った事の無い方に最新の情報を流すでしょうか？買うか買わないかも分からない人に一番良い物件情報を流すでしょうか？自明の理です。

 

いきなり支店に融資の申し込みをしないという事

時々困ってしまいますが、お客様が自分で支店を回るのは良いのですが、私たちの方がどの支店が融資を欲しているかを知っている事を理解されていない方が多いです。

 

銀行員もサラリーマンです、今年度の予算を達成しているのに更に今年度の融資を積み増すでしょうか？予算目標が15億なのに、20億も融資出来たら、来年度の予算目標は22億とかになってしまいます。サラリーマン銀行員的には予算目標15億なら16，7億で留めておきたいでしょう。一方、まだ15億のうち数字が9億しか出来ていない支店は頑張りが違います。

金利優先で金融機関を絞らない事

金利に釣られてその人に融資が出る銀行をわざわざ潰しているケースです。支店内諾も本部決済も取って、更には金利も他からこれくらい出ていると言って低い金利を出させたにも関わらず、他行融資に決まったらどうでしょうか？その担当者、その支店長がいる限り融資が出ないとのみならず、申し送り事項になってブラックリストにのってしまう場合もありますので注意が必要です。

同じ金融機関に絞り過ぎない事

３と似てますが、金融機関側に自行で全部まとめて融資を取りたいというニーズがあった場合に金利を餌に誘ってきます。1，2か月かけて融資書類を作成したにも関わらず短い期間で借り換えられたら、次にその金融機関に融資も申し込んでも時間をかなりおかないと融資が出ないと考えた方が良いです。

追加担保や保証人はメリットを考慮して投入する事

是々非々で対応すべきかと思います。追加担保の提供が全て駄目ではないという事です。ただ、安易な金融機関側の誘いには乗らない方が良い場合もあります。

 

まとめ

アパートローン、マンションローンを良く知ることは不動産投資をする上で重要な要素の2割くらいを占めると思っております。皆様もアパート経営マンション経営を成功させたいのであれば是非とも学んでおいて頂きたい点になります。情報は人に属するのでオンラインオフライン共に情報の収集に努めましょう。