カテゴリー: 不動産投資失敗他

本日某地方銀行の融資担当者と面談をしました。都市銀行が今期はかなり厳しくしますよと言っていたのとは対照的でその地方銀行は意外や融資を積極的に伸ばして行くスタンスだという事です。

 

これから始まる令和時代の不動産融資や不動産投資どうなるか…

 

スルガ銀行はたまたま先日の日経新聞で一部提携の記事が出てましたが、金融機関も色々な動きが出てきます。西武信金は反社との取引が出てましたし…

 

 

 

 

 

 

地方銀行や信金信組の抱える問題

 

地方銀行が抱える問題は変わりません。大きな傾向として有望な法人はドンドン都心に出てきており、また有望な法人に育つほどメガバンク等に法人融資は取られてしまいます。

 

その為、地方銀行は中小企業の事業融資をせざるを得ないのですが、一方焦げ付きリスクも大きく、資金の規模も小さいものになる事が多いのが現状です。

 

その為、会った担当の方も言っておりましたが、不動産が絡むプロジェクトファイナンスなら出しやすいが、それ以外は金額も伸びないので厳しいという事でした。

 

その地方銀行は数年前に大幅に不動産投資案件で融資残を伸ばした先ですが、最近はそのアパートローンなどの返済が相次いで残高が減少して来ているという事です。理由としては不動産物件の売却や借換となっております。

 

 

 

スルガ銀行問題

 

スルガ銀行問題は各金融機関の融資スタンスを見直すきっかけになったわけですが、それは既に済んだことです。一方で、現在のスルガ銀行は彼らが貸した先の融資残があまり減っていないという事です。

 

スルガ銀行はフルローンやオーバーローンや法定耐用年数以上の期間で融資を実行していた為、スルガ銀行等で融資がある方の場合他の銀行が追加でローンを出しずらいというのが現状の様です。

 

ある意味スルガ銀行にとっては不幸中の幸いです。独自路線が功を奏したとも言えます。

 

例えば、他行の場合は法定耐用年数以上の期間でスルガ銀行で借りている残高がある場合には、その法定耐用年数以上の期間については、融資の残高とキャシュアウトフローは計算に入れる一方、資産から生まれるキャッシュフローをゼロとみなすそうです。

 

築20年の鉄骨マンションを30年ローンで借りている人の場合には後15年はキャッシュフローが正常ですが、15年経過すると返済のみをカウントし、収入を
ゼロとカウントする事により購入余力を極端に低下させてしまいます。

 

この様にスルガ銀行問題は一見今は返済に困っていない人の与信も大幅に悪くしてしまう隠れた問題を引き起こしております。但し、それはスルガ銀行には寧ろ特異なローン資産が中々減少しないというメリットにもなっています。

 

（スルガで借りている人は借り換えも与信の低下を招く可能性のある追加購入・ローン残の増加もしづらいのが現状です。）

 

 

 

平成時代の不動産融資のスタンス

 

 

平成自体の不動産融資のスタンスは平成の始めがバブル後半のキャピタルゲインを想定して、キャッシュフローを全く見ない融資で始まりました。

 

 

それが、バブルで痛い目を見てから融資がストップし、そろりそろりと出始めたのが物件のキャッシュフローのみを重視した融資に移行しました。

 

 

それが最近では物件のキャッシュフローだけでは回らなくなってきて、個人の給与所得などの部分を与信に組み込んでの融資や法定耐用年数の緩和で基準を緩めるという方向性になりました。その極端なところが融資書類の改竄等を許容しての融資で幕を閉じた形になっております。

 

 

 

令和時代の不動産融資スタンス

 

では令和時代の不動産融資のスタンスはどうかと言えば、平成最後に緩み切った融資スタンスから再度厳しく見るというスタンスになると言えます。まだ令和時代は始まってもおりませんが、これからの融資は銀行マンが口では積極的にやりますという程には積極的では無いというのが現実ではないかと思います。

 

特に、登記簿謄本と現状との違い等は真っ先に見られるところです。例えば、謄本が倉庫となっており、現状が店舗等で活用されている場合にはそれだけでも
融資の審査に入らない理由になったりしております。

 

 

令和時代の不動産投資

 

令和時代のアパートローンマンションローンが厳しいものになる想定できますので、令和時代の不動産投資は築古物件への融資で行う不動産投資がかなり制限されてくるのではと思っております。

 

令和時代は物件に関してはほぼ新築のキャッシュフローが取れる物件がメインとなり、中古物件はキャッシュ比率を高くして購入出来る富裕層や地主等にまた物件が集中してくるのではという感が強くあります。

 

平成時代に不動産投資が一般化しましたが、それが令和時代にはＬＴＶが50でも購入できる様な一部の人や法人が行う事に限られた取引に逆戻りしそうです。

 

 

 

まとめ

 

不動産投資とアパートローンマンションローン等の不動産融資は正の相関が高い物です。不動産融資が幅広い対象に出るが故に投資用不動産を買える人が増えて不動産価格が上昇します。不動産融資が絞られると自ずと不動産価格や取引は抑制されたものになります。

 

私はここ数年一貫してお伝えしておりますが不動産価格は幅広く下落するという点は時代が令和になっても変わらないと思います。

先日公示地価が発表されましたが、それについてですが、３つのキーワードにまとめて言えば「インバウンド」「局地的」「商業地」につきます。

 

価格が上がったところは殆どがインバウンドに関係したところになると言って過言では無く、そのエリアは局地的です。

 

 

2019年公示地価の全国的傾向

 

住宅地の上昇が0.6％で会ったのに対して、商業地の上昇が2.8％となっておりました。住宅は空家問題等で土地余り、家余りが進んでおり景気が良くなってもそれ程上昇しませんでした。商業地の上昇が住宅地の4倍以上となっております。

 

 

また、この上昇は関東圏、中部圏、関西圏の3大都市圏の上昇が1％であったのに対して、それ以外ではわずか0.2％の上昇でした。

 

その傾向は商業地でも言えます。3大都市圏は5.1％の上昇だったのに比べて地方圏はわずか1％のみの上昇でした。

 

全用途に通じて言える事ですが19年の価格はバブルピークの91年の約40%の水準まで戻したという状態です。

 

全国的な傾向ですが、商業地の上昇の方が高く、それも三大都市圏等の局地的なエリアが引っ張っているという構図です。

 

 

東京都内

 

東京都内では浅草に関係したところが非常に上昇しました。欧米のみならず東南アジアからも旅行者が来るにあたって上野浅草あたりが交通の便も良く重宝されております。（京浜急行・都営浅草線、スカイライナー等）

 

 

私が以前日暮里近辺で民泊を提供していた際も3月の花見の時期になると上野公園に近いエリアの稼働率は非常に好調でした。

 

また、上野浅草近辺は羽田空港からも成田空港からのアクセスも悪くなく、ホテルや簡易宿泊施設や民泊施設等の需要が非常に強いのが特徴です。

 

 

北海道

 

北海道も東南アジアの旅行者に大変な人気があり、その関係で俱知安町等のニセコに近いエリアの不動産価格が高騰しております。

 

トップの上昇率がスノーリゾートが集積するニセコ周辺の北海道倶知安町内で58.8%だったようです。

 

このエリアは高級スキーリゾートとなってしまいまして、オーストラリア、香港やシンガポールの富豪が集うところとなってしまいました。

 

車を走らせ、岩内町の方などに行くとと過疎で廃墟となっている家も多く見かけます。それ程局地的に栄えているという感じです。

 

 

北海道等の日経新聞の記事についてはこちら
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42648820Z10C19A3SHA000/?n_cid=SPTMG053

 

 

大坂・京都

 

大坂や京都では黒門市場等の観光客が集うエリアの不動産価格が上昇しました。

 

また、京都も行くと分かるのですが、京都駅近辺にはホテルバブルの為駐車場等の空き地が点在します。また、多くの建築現場を見かけます。今の価格ではマンション等も建ちづらい状況でホテルしか高い価格を出す買い手がいないという状況になっております。

 

 

 

まとめ

 

全体的に現在の不動産価格を引っ張っているのはインバウンドでそれも旅行需要に限った感じであるという印象です。その為、価格が上昇しているエリアが局地的になっております。そして商業地が中心です。

 

例えば、アメリカの不動産等の場合には移民等の長期滞在者もいて、その移民が高度なスキルを持って高い年収を得て、彼らの住む場所が高くなっているという現象がありますが、日本の場合にはその様なインバウンドの長期滞在者が価格を引っ張るという程の力強さはありません。

 

私が常々空家を早く売却する様にお勧めしているのが上記の様な理由が複合的に関係しております。

 

日経新聞の2019年公示地価の記事はこちら
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42646940Z10C19A3SHA000/

本日2019年3月31日の日経新聞の一面に「不要な土地や空家を国に寄付」という記事が出ておりました。不動産投資等に関心のある方や不要な空き地を相続などで所有せざるを得ない方には興味のある話題かと思います。

 

 

 

財務省が検討

 

日経新聞によると財務省が個人が不要になった土地を国に寄付できる制度をつくる検討に入ったそうです。記事によると境界や権利関係が明確である等の条件を満たす必要があるそうです。

 

私はこの段階で、「あ、これはほとんど稼働しないだろう」と思いました。境界や権利関係がはっきりしている土地とはある程度管理されていて状態の良い土地になります。その様な土地であれば寄付をしなくても市場で売却する事が可能です。

 

一方、本当に寄付したいのは、境界がはっきりせず、権利関係も良く分からない土地で何故か固定資産税の請求だけ毎年自分の所に来る土地だからです。

 

相続放棄の抑制にはならないというのが率直な感想です。

 

 

空き地や空家を減らす国の狙い

 

 

国の狙いは少子化などから農地や店舗で相続放棄などが増えている中で、その様な土地を集める事で価値が生まれ売却したり賃貸出来るのではという事です。

 

例としてですが、太陽光発電システムの土地などがその様な土地になるのではと思います。ただ、その太陽光発電でも既に収益を生むには困難なレベルに買取価格が下落しております。

 

今現在では具体的な土地の活用法が想定できないのが現状かと思います。

 

不要な不動産を買い取る構想の実現は難しい？

 

 

一部の土地は確かに国の思惑通りになるかもしれませんが、大多数の土地がどれだけ集めても経済合理性のあるレベルまでの収益を生まない「負動産」になると私は思っております。

 

その為、不要な不動産を買い取る構想の単純な形での実現は難しいのではと思っております。

 

私案ではありますが、例えば国が主導で作られた不用不動産買取ファンドへ遺贈したらその分は寄付金として相続財産からマイナス出来るような仕組みが必要なのではと思います。

 

若しくは不要な不動産を持っている人が持参金をファンドに払う事によって引き取ってもらう様な形が現実的かと。

 

いずれにしても不動産の余剰は隠す事の出来ない現実になってくると思います。

 

 

日経新聞の記事はこちら
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42380600S9A310C1MM8000/

直近日経新聞の一面にグローバルな不動産市場に変調が見られるという記事が出ておりました。どの様に読み解くか…

 

日経新聞2019年2月24日で詳しく取り上げられています。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO41681680T20C19A2MM8000/

グローバルな不動産市場の過去の牽引役

 

グローバルな不動産市場の過去の牽引役が誰だったかをまずは考えてみたいと思います。グローバルな不動産市場の明らかな牽引役は3つのカテゴリーに分けられます。１．機関投資家による投資２．オイルマネーによる投資３．中華系の方の投資の3つのカテゴリーが世界の不動産市場を引っ張ってきました。

 

機関投資家による投資

 

不動産ＲＥＩＴ等の機関投資家による投資は現在のところあまり大きな変調は見られないというのが正直なところです。

 

アメリカのＦＲＢをはじめとした中央銀行の緩和姿勢が大幅に変わっていない事から安定度の高い不動産投資に機関投資家のマネーは引き続き入ってきていると思われます。但し、日本でもそうですが不動産価格が上がり過ぎた為にこれ以上の上値を機関投資家が追ってくるかと言えば疑問です。

 

資金は潤沢にあるが、買いたいレベルの物件が無いという話を聞くことが富に多くなっております。

 

 

 

オイルマネーによる投資

 

 

広い意味でのオイルマネーの投資は特にロンドン等の世界的な都市で非常に力を発揮しました。ロンドンの不動産等はロシアや中東等のオイル関連マネーによる投資が盛んだったと数年前には言われております。

 

ただオイルマネーに関しては100ドル以上だったオイル価格が50ドル前後で推移するようになり、新規のオイルマネーによる投資は下火になって来たようです。

 

フィンランドのお客様はロシアマネーによる投資がフィンランドや北欧の都市でも活発であったと言っておりましたが、今は大分変ってきたかもしれません。

 

中東の対ヨーロッパ投資下火にの記事参照
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO41058800Y9A200C1000000/

 

中華系の方の投資

 

 

中国人を含む中華系の方の買いは非常に活発でした。ビザや永住権が取れる関係でカナダやオーストラリア等が特に人気でしたし、それが他のエリアにも飛び火しました。その一部が日本にも来ました。シンガポールや香港に代表される中華系のエリアの大都市は非常に高い価格で不動産が推移した為、代替的に投資できる場所として東京をはじめとする日本の都市にも資金が投下されました。

 

ところがオーストラリアでは昨年7～9月の住宅価格指数が前年に比べて1.9%下がったそうです。実に6年ぶりの下落だという事です。（2019年2月24日付日経新聞）

 

中国政府が資本の流出を規制した事も1つの要因の様です。米中貿易戦争もあり、中華系の方の投資が益々増えて行くというよりはピークは過ぎたと考えるべきかと思います。

 

また、中華系の方の投資は、米中貿易戦争のお陰でかなり大きな変化を遂げてきつつあります。

 

ファーウェイの役員がカナダで逮捕されたり、オーストラリアで著名な中華系の投資家が入国禁止になったのをご存知だと思いますが、中華系の方がこぞって購入していたカナダやオーストラリア等の国々で危機感が高まって来ております。

 

また、地元住民との摩擦も大きくなってきました。

 

不動産価格が上がれば良いかと言えば地元の人達は居住する為の物件が減少し問題となっておりました。

日本の不動産市場への影響

 

 

日本の不動産市場に関しては機関投資家が好むような東京でも都心5区の商業エリアの物件は引き続き強く推移すると思われます。銀座や渋谷などの繁華街になります。

 

一方、東京都でも戸建てエリアはもとより、タワーマンションエリアも頭打ち若しくは下落基調に入ってきていると思われます。特に海外の一等地との比較で買われていた物件等が中華系の方の投資等が鈍化している状況の為その動きは顕著になってくると思います。

 

数年前なら香港やシンガポールの一等地は2％前後の利回りで、それに引きずられて都内のマンションが安いと言われておりましたが、基準となる香港やシンガポールの不動産市場が頭打ちになってきているようですので、これ以上の上昇は難しいでしょう。

 

消費税の増税前の駆け込み購入も今回は今のところあまり見られません。

 

結論としては、「日本の不動産が海外に比べて安い」と言って買いあおっていた先が多かったと思いますが、実際は海外の不動産が安くなってきて、日本の不動産も銀座などを除いて連られて下がり易いというのが現在の状態かと思います。

 

「オリム（ン）ピック以降の不動産価値が下がる三つの理由」にも書いてますので、気になる方は読んでみてください。
https://www.minato-am.com/booklet/1

2019年3月2日付の朝日新聞デジタルによると一個人が複数法人を設立して、その物件購入で10億超の借入をしたが、新規案件をストップされて困っている方がいるそうです。信用調査の裏をかいた方法での物件購入な訳ですが、実際どんなものか概略をご説明します。（1法人1物件スキーム）

 

 

朝日新聞デジタルの記事はこちら
https://www.asahi.com/articles/DA3S13916120.html

不動産資産運用法人とは

 

資産運用法人として上場企業のオーナーなどが自社株を所有するのに利用していたスキームが不動産投資にも一般向けに流用されたものです。

 

以前は有限会社や株式会社が使われてましたが、最近では合同会社が使われております。

 

多くの場合、合同会社を設立してその会社が主体となって不動産投資やその他の資産運用を行う形です。この資産運用法人が1社で株主である個人は、それを利用して銀行から融資を受けて物件を買っている分には、通常の取引となり特段問題ありませんでした。

 

不動産資産運用法人による借入

 

それが今回どこを問題とされたかと言えば、同一個人が複数の資産運用法人を持って、個人の連帯保証をする形でそれぞれの資産運用法人で多額な借入をする際に、その人が関わっている他の資産運用法人を金融機関に状況を伝えなかったという点です。（1法人1物件スキーム）

 

各金融機関からすればＡさんが「○○アセット合同会社」で話を持ち込んだ場合には、以前であればその人はその金融機関に一つの資産運用法人のみ所有してその運用の為の借入を依頼していると思ってました。

 

ただ、それもここ1年前後のスルガ銀行問題、TATERUの問題、レオパレスの問題等から変わってきています。

 

 

 

複数の資産運用法人利用による借入

 

資産運用法人が一社で金融機関も把握しやすかったのが4，5年前です。

 

ところが、このＡさんが「△△アセット合同会社」や「××アセット合同会社」と複数の資産運用法人を持っており同様に他行から借入を行い、個人の連帯保証をしていたらどうでしょうか？

 

Ａさんの個人の借入という点では信用調査会社のデータ上は残らずに、各々の資産運用法人の融資残高だけが記録に残るという点を活用（悪用？）した方法になります。金融機関としては少し前までは個人の資産運用法人が他にあるとは考えてもいなかったのです。

 

私は信用調査会社のデータがどの様の出るのか100％把握しているわけではありませんが、個人での借入の場合にはＡさんという個人でどれだけ借り入れがあるかという事が名寄せ出来ると聞いております。

 

ただ、株主である各資産運用法人の連帯保証をしているという点が借入をしていると同次元で信用データに反映されていない様なのです。

 

ある意味、元金融機関出身者が融資の裏側まで熟知した悪知恵から始まったスキームとも言えます。

 

複数の資産運用法人利用による借入による問題

 

複数の資産運用法人を使っての不動産投資の問題点は、これから融資を行う金融機関としては個人の信用状況を把握出来ない事があります。また、不作為と言えども情報を提供しない個人は悪意を持って盲点をついてきているところが問題です。

 

借入が無いと思って融資をする銀行からすれば、借入と同じ意味を持つ連帯保証が他の資産運用法人に出されておる状態になります。

投資用不動産市場に及ぼす影響

 

とは言っても、投資用不動産市場にこの様な裏技というかスキームが塞がれた事による影響はあまり大きくないと思っております。そもそも、5社、10社と複数の資産運用法人を設立して不動産投資をしていた人はそれ程多くありません。

 

また、新聞記事では最近出たので最近の事象に思われますが、実はこの2年ほど前から私共や他の不動産会社も問題だと認識しておりました。

まとめ

 

今までこの様な悪いスキームをしてこなかった方にはチャンスが巡り易くなるかもしれません。スルガ銀行の問題もまともにやって来た方にはあまり問題ありませんでしたし、正常化の過程で出てきた膿と考えれば良いかと思います。

2018年12月11日の日経新聞によると住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）、住宅購入者が誤った申告をし、国税当局もミスを見落としているそうです。

 

その為、税金を控除しすぎていた人が2013～16年の4年で1万数千人いたことが11日、関係者の話で分かったという事です。対象者は数万～数十万円程度の追加納税が必要になる可能性がある。会計検査院の指摘で発覚。近く国税庁が公表する予定です。

 

住宅ローン減税申告間違いの背景

 

日本では納税者が自ら税額を申告して納付する「申告納税制度」を採用しており、正しく納税した人との公平を保つ必要がある。

 

国税側にミスがあったとしても、税金が不足している場合は納税者の納税義務は逃れられません。ただ、延滞税などのペナルティーは科されないようです。国税庁は今回の対象者に申告の見直しを求める方向で検討しているそうです。

 

住宅ローン減税は、住宅ローンを組んで自宅を購入した場合に年末のローン残高などを基に計算した金額が所得税の額から差し引かれる仕組みです。

 

 

住宅ローン減税の申告間違いのケース（贈与があった場合等）

 

申告ミスのうち1万人程度は、親などから住宅購入資金の贈与を受け、申告して非課税の特例を利用したケースだそうです。住宅の購入価格から贈与額を引いた差額か年末の住宅ローン残高か、少ない方を基に控除額を計算する仕組みになっています。

 

家具購入、自動車購入や不動産手数料の支払いなどのため、贈与とローンで購入価格を上回る資金を用意した人は、ローン残高の方が多くなることがある。

 

 

 

住宅ローン減税の控除し過ぎの例

 

例えば親から1000万円の贈与を受け、2500万円の住宅ローンを組んで3000万円のマンションを購入した場合、3000万円から1000万円を引いた差額は2000万円。年末のローン残高が2400万円だったとすると、2000万円を基に控除額を計算することになる。

 

こうしたケースで単純にローン残高を基に申告していた人が多数いたそうです。税務署側も贈与の申告書と住宅ローン控除の申告書の突き合わせなどのチェックを徹底していなかったとの事です。

 

 

住宅ローン減税と他の特例の併用のケース

 

また、自宅を売った利益のうち3000万円までは非課税となる特例制度を利用した場合、新たに住宅を購入しても一定期間は住宅ローン減税を利用できません。ただ、2つの制度を誤って重複利用していた人もいたそうです。

 

まとめ

 

住宅ローン減税制度は、住宅取得の促進などを目的に1972年度の税制改正で導入された「住宅取得控除制度」がルーツとされる。

 

また、国民の住宅購入を支援するという名目があり反対が出ずらい制度の為、毎年の様に更新されています。

 

住宅への優遇処置は乗数効果が高く、景気対策などを理由に条件や控除額などの変更が繰り返されてきて、複雑な制度になっている。

 

 

 

*乗数効果　　乗数効果（じょうすうこうか、英: Multiplier effect）とは、一定の条件下において有効需要を増加させたときに、増加させた額より大きく国民所得が拡大する現象である。景気刺激の際に乗数効果の大きい政策を政府は選ぶ傾向にあります。（建築不動産、自動車等）

不動産投資は自分の代で始めるという場合と、親の代で行われていたのを引き継ぐ場合の二つのパターンがあります。私共が見ていると親世代が不動産投資を始めている場合に、多くの場合で相続でもめる事となります。

 

アパートマンションオーナーこそ遺言を書くべきなのです！！

 

自宅だけでも相続問題は争いになるといわれいますが、それが収益不動産も絡んでくると複雑を極めます。そんな中で不動産投資をされているアパートマンションオーナーにとって救いは様々な防止策があるという事です。その一つが遺言になります。

 

相続法改正の一環として2019年1月13日から遺言の方式緩和がなされますが、当社がサポートしているえがお相続相談室でこの日を「遺言（1）の意味（13）を考える日」として記念日登録しました。

 

遺言（ゆいごん、いごん）は今までは堅苦しく、難しく、費用の掛かるもので一般の人にはあまり関係ないと認識されていました。それが、この1月13日を境に一般の人に近い存在になっていくと思われます。

 

 

 

 

 

相続法改正の施行スケジュール

 

相続法改正（民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律）の施行期日は，以下のとおりです。

 

(1)  自筆証書遺言の方式を緩和する方策

２０１９年１月１３日

 

(2)  原則的な施行期日

２０１９年７月　１日

 

(3)  配偶者居住権及び配偶者短期居住権の新設等

２０２０年４月　１日

 

 

 

自筆証書遺言の方式緩和とは

 

自筆証書遺言の方式緩和のポイントは今まで、自筆証書遺言は全部自筆で書かなければなりませんでしたが、それを一部財産目録等に限ってパソコンでの作成やコピーなども可能となりました。（記名押印等の要件がありますが）

 

不動産投資をされている方の場合には物件の数も多く、土地が何筆にも分かれている場合もあり財産目録の作成に手間取り、中には間違いが多く発生しておりました。

 

折角作成した遺言書も内容が間違っていては問題です。1月13日以降は費用のほとんどかからない自筆証書遺言を作成して将来に備えたいという方が増加するのではと思われます。

 

 

自筆証書遺言について詳しくはこちらをご確認ください。
http://u0u0.net/NXCc

スルガ銀行が融資したシェアハウス大手のスマートデイズが破綻して多くの投資家が被害を被っているニュースを皆さん聞かれていると思います。

その他にもスルガ銀行やの他地銀の取引先の他のサブリース会社でも懸念が高まっております。

 

30年一括契約のサブリースに関して、国は問題の洗い出し等を行っております。

 

国土交通省からは「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！～トラブルの防止に向けて消費者庁と連携～」というプレスリリースが出ております。

 

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000166.html

 

 

 

 

サブリース契約とは

サブリース契約とはリース契約（賃貸借契約）を家主が直接借主と結ぶのではなく、管理会社が各借主とリース契約をしてその契約を一括して家主とする契約である。マスターサブリース契約というのが多い。

 

サブリース契約のメリット

 

サブリース契約のメリットは家主にとっては各借主と契約しないことによる様々なメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

①家主が各借主と直接交渉契約をしなくて良い。契約時の事務手間が大幅に削減できる

②家主が家賃の収受、滞納管理、滞納者への督促等を行わなくて良い

③家主は入居者の入居状況に関わらず定額の賃料を管理会社から受け取ることができる。

④家主が金融機関から借り入れをする際に管理会社が安定した会社である場合には融資を受けることが容易となる。

⑤管理費、小修繕費、募集にあたっての広告宣伝費等のコストがサブリース契約に含まれており家主の負担が見かけ上ない。

⑥物件の管理も入居者の管理も全てを任せられ、管理会社が機能している時は楽である。

 

サブリース契約のデメリット

 

サブリース契約のデメリットは多くの場合表面化しておりませんが様々なデメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

私共が管理を引き継いだ物件等で以下の様な問題が多数存在しておりました。

 

①家主が契約する管理会社の信用状況悪化のリスクを負う

②家主が契約しているサブリース契約が家主に不利な状態に改悪交渉を受ける可能性がある。

③家主が金融機関から借り入れをする際にサブリース会社の信用力が低いことが理由で融資が通らない場合がある

④家主が大規模な修繕は行わなければならないがそう認識していない場合がある。

⑤家主が不当に不利な解約条件に従わなければならない場合がある。高額な解約費の請求だったり事前解約通知の要請がある。

 

 

 

サブリース契約の注意点

 

サブリース契約の注意点としては上記のデメリットの所と関係します。サブリース契約のみならず、アパートマンション等の建築契約とも連動しておりますが、以下の点を注意すべきと思います。

サブリース契約の賃料変更リスク

 

サブリース会社は長期の契約であたかも同じだけの賃料が非常に長期にわたって保証されているかのような説明をしますが、実際には家賃の見直し条項が必ず入っております。その条項を確認して納得がいく条件かご確認ください。

 

サブリース契約の解約リスク

 

サブリース会社が信用力の高い会社でサブリース期間何の問題も無く存続できるのであれば良いのですが、実際にはサブリース会社が破綻するケースは意外と多くあります。

 

サブリース会社が破綻した場合にはサブリース契約が解約され、家主は途方にくれます。

サブリース契約外の出費増加リスク

 

サブリース契約は建物を建てた新築時に行うのが多いわけですが、建物が古くなって10年、20年と経過してくるとサブリース契約以外の出費が増加してきます。

 

サブリース契約と共にマンションの請負契約をする業者はサブリース契約以外の費用が掛かる事をあまり説明しておりません。

 

事前にサブリースでカバーされない出費がどの程度あるかを聞くようにしましょう。

 

また、実は新築時ほど家主にとってはサブリース契約が必要無いのです。サブリース契約等なくても賃借人は新築物件であれば入居してきます。

 

本来は、アパートマンション建築請負会社はサブリース契約と通常の管理契約の両方を提示すべきだと当社は思います。

 

 

 

サブリース契約で多いトラブル事例

 

サブリース契約勧誘

 

・不動産会社や建築会社がしつこく営業をしてくる

 

サブリース契約家賃減額

 

・十分が説明がないままに家賃保証額を下げられる。
・15年前に建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っているが、ローンの返済が困難になる。

 

サブリース契約事業者対応の相談

 

・サブリース会社と契約を締結してローンが実行されたがその後その事業者と連絡が取れなくなった。

 

サブリース会社の破綻の前兆

 

皆様の参考にして頂きたいのですが、サブリース会社の破綻には前兆があります。まず、家賃の支払いが遅れます。当初は数日程度から、徐々にその遅れが長引き一か月遅れなどになってきます。

 

また、その後は何度請求しても全く払ってこなくなります。ところが、その時には借主からの家賃収入は管理会社であるサブリース会社に毎月入金されております。この期間をサブリース会社はなるべく長引かせ、その後破綻処理に向かうのが通常です。

 

これは計画倒産と言っても良いですが、事業が立ち行かないのが見えてきて少しでも資金を確保したいという経営陣の動きになります。

 

ちなみに、過去あったケースですが、サブリース会社の破綻の前兆を事前に聞いていたみなとアセットマネジメント株式会社では、1か月程度振り込みが遅れた段階で弁護士にも相談の上サブリース契約の解除と振込先の変更通知等を送るなどの対処をしまして傷口を小さくしました。

 

まとめ

 

サブリース契約には良い面も悪い面もありますが、売り手側の業者は良い面しか伝えないのが常です。良い面しか伝えない業者を避ける事をそもそも排除して考える事をお勧めします。

 

また、独自の調査を行う事をお勧めします。当社などでは、帝国データバンク等の調査会社の情報を調べ、ネット等での調査も行って、契約書も顧問弁護士にチェックしてもらってその契約のリスク等をお伝えしております。

 

皆様もサブリースで物件を建てるという前段階では是非、背面調査と契約書の専門家によるチェックだけは行ってください。

コインランドリー投資も私が実際にやっている投資なので不動産投資の延長でご紹介します。

 

不動産投資をしていると一階が空きのビルなどを見かけて、これってどう埋めたら良いのかなと考えたのがコインランドリー投資をやろうと考えたきっかけです。

 

ただ、コインランドリー投資を先に考えている人も多いかと思いますので、そちらを説明します。

 

 

コインランドリー投資

 

コインランドリー投資の特徴

 

コインランドリー投資に関して良く言われる特徴が、機械が勝手に稼いでくれる楽な投資で高利回りであるという事です。本当でしょうか？

 

一部当たっていますが、一部間違ってます。

 

確かに機械が自動で収益を上げてくれますが、毎日清掃員が行って清掃しておりますし、誤入金等のトラブル対応はコールセンターでしてもらってます。また、それらの管理の為には費用の負担もしております。

 

特徴としては通常は「ほとんど放って置いてよい」がトラブル対応は必要だし、清掃は毎日必要であるという事です。清掃は空間の清掃のみならず一日で結構な綿ぼこりが溜まるから洗濯機乾燥機の清掃が必要となります。

コインランドリー投資と太陽光

 

コインランドリー投資と太陽光発電投資の相性は意外と良いです。

 

コインランドリー投資が太陽光発電投資をされている方に一番分かり易いのは、太陽光が収益を上げている日にはコインランドリー投資は良くないという事です。

 

これってどういう事かと言えば、どちらも天気に非常に影響を受ける投資であるという事です。

 

太陽光発電投資は太陽が出ている時は発電して収益を上げますが、雨の日には収益を上げない。

 

一方、コインランドリーは晴れの日には自宅で干して乾くし、洗濯物が溜まらないので閑散気味、ただ、3日連続ぐずついた天気となるとコインランドリーは大忙しとなり収益もウナギのぼりとなります。

 

コインランドリー投資と太陽光発電投資は投資収益が強い逆相関の関係にあると言って良いのです。

 

コインランドリー投資の即時償却

 

コインランドリー投資の特徴としては中小企業の新規事業としては即時償却の対象になる部分が7割近くある点です。

 

これは中小企業の節税（税の繰り延べ）になるという事です。太陽光発電が同じ様に即時償却が出来る投資という事で人気を上げたのと同じです。

コインランドリー投資のメリットデメリット

 

コインランドリー投資のメリット

コインランドリー投資のメリットと言われて浮かぶ点を箇条書きにすると以下の様になります。

 

１．1年程経つと収益が安定する
２．年間を通じて月次のブレはあるが収益が安定している
３．信頼できる業者に任せれば管理にかかる負担が小さい
４．利用者と大きなトラブルに発展するリスクは低い
５．現金商売で取りはぐれるリスクは小さい
６．広く多くの人を顧客としており、リスクが分散している

 

コインランドリー投資のデメリット

 

１．投資コストが大きい
２．借り入れを起こすことが難しい
３．電気代、ガス代等の燃料コストの高騰により収益が圧迫される可能性がある
４．投資を拡大するのに立地が限られている
５．償却資産で固定資産税が掛かる
６．大きな売り上げと大きな経費の事業である

 

 

コインランドリー投資の立地

 

コインランドリー投資で駅から何分は重要か

 

コインランドリー投資では一般の賃貸不動産投資と異なり、駅から何分は重要ではありません。駅から何分かよりもコインランドリー投資の場合には近隣人口と競合店の状態の方が重要です。

 

私の場合には出店予定地の競合店を全て回って、競合となり得るか、なったとしても勝てる相手かどうかを評価してました。

 

これはコインランドリー投資を進める業者もある程度はやってくれるスクリーニングですが、当事者である投資家本人も確認すべきです。

 

コインランドリー投資で考えるべきは誰が使うか

 

コインランドリー投資で考えるべきは誰がそこを使うかです。利用者がどの様な人が多いか、そこへ来るまでの交通手段は何か等が重要となります。

 

そこに来る人は、徒歩が多いのか、自転車が多いのか、バイクが多いのか、車が多いのか…

 

更に、ファミリーなのか、単身者が多いのか、業務用が多いのか等も調べる必要があります。ファミリーの場合にはシーツや毛布などの大きめの洗濯物が多い為に自動車での来店が多く、駐車スペースが必要となります。

 

一方、単身者が徒歩で来るような場所の場合にはその心配はありません。

 

また、想像したら分かるかもしれませんが、余りに視認性が高すぎ立地も入りづらい要因となってしまいます。人通りが非常に激しい通りに面した1階だと女性の方などは入りづらい場合もあります。

 

店舗がマンション等の一階等の場合にはそのマンションが今後どうなるかもある程度調べて方が良いかもしれません。賃貸で入ったは良いが、立ち退きを要求されてはどうにもなりませんので。

 

 

 

コインランドリー投資の競争激化

 

コインランドリー投資は現在過渡期に入っていると言って良いかもしれません。正直、マンション投資などと同じで良い立地はあまり残されていないのが現状です。また、良いと思っても競合店があったりします。

 

太陽光発電の際もあったことですが、即時償却が取れるとなると一気に法人需要が盛り上がり、本来出さない方が良い立地に出店されたりして競争が激化します。現状ではその様な流れとなっております。

 

コインランドリー投資のリスク

 

コインランドリー投資は様々なリスクがあります。大きい投資に、大きい売り上げ、大きい経費のビジネスである点が関係しています。

 

コインランドリー投資の競合出店リスク

 

コインランドリー投資の最大の脅威は新規に他の競合店が出店してくることです。これは店舗が既にあれば知ることができますが、将来の建て替え等でどのように変化するかが分からず競合店の状態を正確に把握する事は難しいのが現状です。

 

例えば、マンション建築があってその一階にコインランドリーが入るという事は起こり得ることです。

 

その為、私は他の事業や投資をしていてリスク分散がされている人以外にはコインランドリー投資を勧めません。つまり、最初にする投資はコインランドリー投資ではないという事です。

 

コインランドリー投資のコスト上昇リスク

 

コインランドリー投資は固定費変動費に関わらずコストの高い投資になります。固定費という事でいえば一台100万以上もするランドリーを何台もそろえる必要があります。

 

変動費は洗濯機を動かす電気代と乾燥機を動かすガス代と上下水道費になります。電気とガスの価格に収益性は影響を受けます。これも投資家本人が制御出来ないリスクになります。

 

コインランドリー投資の人口減少リスク

 

コインランドリー投資の人口減少リスクは少しずつ収益性を蝕むリスクになります。また、高齢化によって商圏が狭まる可能性もあります。

 

例えば、車で来てくれていた70歳の方も、75才になったら車の免許を返納して移動範囲が狭まります。おのずと当初のランドリー商圏も狭まってしまいます。

 

人口減少や高齢化は徐々に影響を与えますので、立地の特性を調査する必要があります。

 

 

まとめ

 

コインランドリー投資は一番初めに行う投資や事業ではない。不動産投資、太陽光投資、その他事業等が軌道に乗っている人が収益機会の分散とリスク分散と税の繰り延べの為にやる投資だと思います。

 

立地を見る上で、比較的専門性が必要となる為不動産投資などで不動産を勉強してから入るのが良いと思われます。