月: 2019年3月

先日公示地価が発表されましたが、それについてですが、３つのキーワードにまとめて言えば「インバウンド」「局地的」「商業地」につきます。

 

価格が上がったところは殆どがインバウンドに関係したところになると言って過言では無く、そのエリアは局地的です。

 

 

2019年公示地価の全国的傾向

 

住宅地の上昇が0.6％で会ったのに対して、商業地の上昇が2.8％となっておりました。住宅は空家問題等で土地余り、家余りが進んでおり景気が良くなってもそれ程上昇しませんでした。商業地の上昇が住宅地の4倍以上となっております。

 

 

また、この上昇は関東圏、中部圏、関西圏の3大都市圏の上昇が1％であったのに対して、それ以外ではわずか0.2％の上昇でした。

 

その傾向は商業地でも言えます。3大都市圏は5.1％の上昇だったのに比べて地方圏はわずか1％のみの上昇でした。

 

全用途に通じて言える事ですが19年の価格はバブルピークの91年の約40%の水準まで戻したという状態です。

 

全国的な傾向ですが、商業地の上昇の方が高く、それも三大都市圏等の局地的なエリアが引っ張っているという構図です。

 

 

東京都内

 

東京都内では浅草に関係したところが非常に上昇しました。欧米のみならず東南アジアからも旅行者が来るにあたって上野浅草あたりが交通の便も良く重宝されております。（京浜急行・都営浅草線、スカイライナー等）

 

 

私が以前日暮里近辺で民泊を提供していた際も3月の花見の時期になると上野公園に近いエリアの稼働率は非常に好調でした。

 

また、上野浅草近辺は羽田空港からも成田空港からのアクセスも悪くなく、ホテルや簡易宿泊施設や民泊施設等の需要が非常に強いのが特徴です。

 

 

北海道

 

北海道も東南アジアの旅行者に大変な人気があり、その関係で俱知安町等のニセコに近いエリアの不動産価格が高騰しております。

 

トップの上昇率がスノーリゾートが集積するニセコ周辺の北海道倶知安町内で58.8%だったようです。

 

このエリアは高級スキーリゾートとなってしまいまして、オーストラリア、香港やシンガポールの富豪が集うところとなってしまいました。

 

車を走らせ、岩内町の方などに行くとと過疎で廃墟となっている家も多く見かけます。それ程局地的に栄えているという感じです。

 

 

北海道等の日経新聞の記事についてはこちら
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42648820Z10C19A3SHA000/?n_cid=SPTMG053

 

 

大坂・京都

 

大坂や京都では黒門市場等の観光客が集うエリアの不動産価格が上昇しました。

 

また、京都も行くと分かるのですが、京都駅近辺にはホテルバブルの為駐車場等の空き地が点在します。また、多くの建築現場を見かけます。今の価格ではマンション等も建ちづらい状況でホテルしか高い価格を出す買い手がいないという状況になっております。

 

 

 

まとめ

 

全体的に現在の不動産価格を引っ張っているのはインバウンドでそれも旅行需要に限った感じであるという印象です。その為、価格が上昇しているエリアが局地的になっております。そして商業地が中心です。

 

例えば、アメリカの不動産等の場合には移民等の長期滞在者もいて、その移民が高度なスキルを持って高い年収を得て、彼らの住む場所が高くなっているという現象がありますが、日本の場合にはその様なインバウンドの長期滞在者が価格を引っ張るという程の力強さはありません。

 

私が常々空家を早く売却する様にお勧めしているのが上記の様な理由が複合的に関係しております。

 

日経新聞の2019年公示地価の記事はこちら
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42646940Z10C19A3SHA000/

本日2019年3月31日の日経新聞の一面に「不要な土地や空家を国に寄付」という記事が出ておりました。不動産投資等に関心のある方や不要な空き地を相続などで所有せざるを得ない方には興味のある話題かと思います。

 

 

 

財務省が検討

 

日経新聞によると財務省が個人が不要になった土地を国に寄付できる制度をつくる検討に入ったそうです。記事によると境界や権利関係が明確である等の条件を満たす必要があるそうです。

 

私はこの段階で、「あ、これはほとんど稼働しないだろう」と思いました。境界や権利関係がはっきりしている土地とはある程度管理されていて状態の良い土地になります。その様な土地であれば寄付をしなくても市場で売却する事が可能です。

 

一方、本当に寄付したいのは、境界がはっきりせず、権利関係も良く分からない土地で何故か固定資産税の請求だけ毎年自分の所に来る土地だからです。

 

相続放棄の抑制にはならないというのが率直な感想です。

 

 

空き地や空家を減らす国の狙い

 

 

国の狙いは少子化などから農地や店舗で相続放棄などが増えている中で、その様な土地を集める事で価値が生まれ売却したり賃貸出来るのではという事です。

 

例としてですが、太陽光発電システムの土地などがその様な土地になるのではと思います。ただ、その太陽光発電でも既に収益を生むには困難なレベルに買取価格が下落しております。

 

今現在では具体的な土地の活用法が想定できないのが現状かと思います。

 

不要な不動産を買い取る構想の実現は難しい？

 

 

一部の土地は確かに国の思惑通りになるかもしれませんが、大多数の土地がどれだけ集めても経済合理性のあるレベルまでの収益を生まない「負動産」になると私は思っております。

 

その為、不要な不動産を買い取る構想の単純な形での実現は難しいのではと思っております。

 

私案ではありますが、例えば国が主導で作られた不用不動産買取ファンドへ遺贈したらその分は寄付金として相続財産からマイナス出来るような仕組みが必要なのではと思います。

 

若しくは不要な不動産を持っている人が持参金をファンドに払う事によって引き取ってもらう様な形が現実的かと。

 

いずれにしても不動産の余剰は隠す事の出来ない現実になってくると思います。

 

 

日経新聞の記事はこちら
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42380600S9A310C1MM8000/

ハンモック付き賃貸住宅なる遊び心のあるレノベーションを空室の多い一棟ＲＣマンションに入れてみました。

 

バリューアップ後の物件売却の為に賃料を伸ばすという目的でもあります。キャピタルゲインを伸ばすには高い賃料で空室を埋めた方が良いので…

 

 

 

ハンモックの選択

 

ハンモックは置くタイプのものと、吊るすタイプの物がありますが、今回採用したのが吊るすタイプのものになります。

 

躯体に影響があまりない部分にアンカーを数か所打ってハンモックを吊るす形にしています。置くタイプのハンモックも検討しましたが、部屋が非常に狭くなってしまう等のデメリットが多いと判断しました。

 

 

ステンレス製の造作キッチン

 

ステンレス製の造作キッチンはサンワカンパニー等のキッチンメーカーなど複数検討してみましたが、今回の物件に該当する様な汎用品が無かったため、ゼロから造る造り付けのキッチンとなりました。キッチンは部屋の顔になる部分ですのでここは手抜きをせずにある程度の費用をかけてみました。

 

 

広いルーフバルコニー

 

広いルーフバルコニー（ＲＦ）は部屋の広さを各段に広く感じさせる物ですし、ライフスタイルに遊びが組み込める部分でもあります。広いルーフバルコニーの風を感じてもらうのにルーフバルコニーが生きるのではと考えたところでもあります。

 

ルーフバルコニーは建物固有の個性なんで存在しない物件では遊びができませんが、このように広いルーフバルコニーがある物件であれば多様な趣味の方には適しているかな。

 

まとめ

 

キャピタルゲインを得るためのレノベーションと言っても物件の個性とその沿線の所得層の状況によって変わってくるかと思います。

 

この物件があるのが横浜市港北区という事で比較的高い家賃を払える層が住んでいるエリアである事がこの様な遊び心のあるレノベーションを選んだ理由に
なります。

 

同じ横浜市でも例えば神奈川区の鶴見近辺だったら違うアプローチを取ったと思います。

東京都内で想定利回り9.4％の高利回り売りビルを提供出来る事となりました。1年ほど前に当社が購入して色々とバリューアップを図りました。物件の紹介をします。

 

 

大手生命保険会社利用のビル

 

当社は他の不動産会社から本物件を自己資金を多めに入れて購入しました。購入当時には幾つかの問題がありましたが、建物のクオリティーが悪くなかった為購入を決断しました。

 

問題点

問題点は大きく言って2点でした。

 

 

１．前オーナーが請求している電気代が安すぎていた。

 

２．1階を分割貸ししており、ワンフロア一括で借りたいというニーズを逃していた。

 

問題点は兎も角ローン付けに若干苦慮しながらもＬＴＶで言えば60％程度の借入で物件を購入しました。

 

想定利回り9.4％（現在）

 

問題点１については、トータルで電気代を見直すことに着手しました。通常のテナントビルであれば請求すべきである電気の損失分や共益部分に関して全てオーナー持ちになっており、毎月電気で20万程ロスが生まれていました。

 

それを当社は電気のコンサルを入れて各自の利用状況や料金額を精査し、借りている広さだったり、電気利用額に応じて過去にオーナーが負担していた分をテナントに適切に払ってもらう事に成功。

 

問題点2については、たまたま、1階の3社あるテナントの一社が契約名義の変更等を申し出て来たことからそれを拒絶して退去を促し、残りのテナントに別の階への借り換えを促しそれに成功しました。その為、本来であれば一番家賃の取れる1階が変な形で分断されて居たことを解消する事に成功。

 

その空いた広々とした1階に半年間と短い期間ではありますが、大手法人の子会社のテナント誘致に成功。想定利回り9.4％という状態をほぼ確定する事に成功しました。

 

 

将来は一部自社使用も可能

 

もともと大手生保が利用していた見栄えのするビルではありますので、将来は一部自社使用される形の自社ビルもニーズにマッチするのではと思います。

 

減価償却が大きく取れる

 

土地の価格が都内でも23区ではないので比較的安く、その分建物の減価償却が大きく取れる形になります。また、建物価格が大きくなる分消費税の割合も大きくなり、消費税の課税業者となっている資産運用法人や一般事業法人であれば消費税の相殺や還付が受けられる可能性もあります。

 

まとめ

 

高利回り物件として資産運用法人の全体のポートフォリオの一角に考えられるのも良いですし、西東京エリアで自社ビル使用も兼ねて検討するには良い物件かと思います。

直近日経新聞の一面にグローバルな不動産市場に変調が見られるという記事が出ておりました。どの様に読み解くか…

 

日経新聞2019年2月24日で詳しく取り上げられています。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO41681680T20C19A2MM8000/

グローバルな不動産市場の過去の牽引役

 

グローバルな不動産市場の過去の牽引役が誰だったかをまずは考えてみたいと思います。グローバルな不動産市場の明らかな牽引役は3つのカテゴリーに分けられます。１．機関投資家による投資２．オイルマネーによる投資３．中華系の方の投資の3つのカテゴリーが世界の不動産市場を引っ張ってきました。

 

機関投資家による投資

 

不動産ＲＥＩＴ等の機関投資家による投資は現在のところあまり大きな変調は見られないというのが正直なところです。

 

アメリカのＦＲＢをはじめとした中央銀行の緩和姿勢が大幅に変わっていない事から安定度の高い不動産投資に機関投資家のマネーは引き続き入ってきていると思われます。但し、日本でもそうですが不動産価格が上がり過ぎた為にこれ以上の上値を機関投資家が追ってくるかと言えば疑問です。

 

資金は潤沢にあるが、買いたいレベルの物件が無いという話を聞くことが富に多くなっております。

 

 

 

オイルマネーによる投資

 

 

広い意味でのオイルマネーの投資は特にロンドン等の世界的な都市で非常に力を発揮しました。ロンドンの不動産等はロシアや中東等のオイル関連マネーによる投資が盛んだったと数年前には言われております。

 

ただオイルマネーに関しては100ドル以上だったオイル価格が50ドル前後で推移するようになり、新規のオイルマネーによる投資は下火になって来たようです。

 

フィンランドのお客様はロシアマネーによる投資がフィンランドや北欧の都市でも活発であったと言っておりましたが、今は大分変ってきたかもしれません。

 

中東の対ヨーロッパ投資下火にの記事参照
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO41058800Y9A200C1000000/

 

中華系の方の投資

 

 

中国人を含む中華系の方の買いは非常に活発でした。ビザや永住権が取れる関係でカナダやオーストラリア等が特に人気でしたし、それが他のエリアにも飛び火しました。その一部が日本にも来ました。シンガポールや香港に代表される中華系のエリアの大都市は非常に高い価格で不動産が推移した為、代替的に投資できる場所として東京をはじめとする日本の都市にも資金が投下されました。

 

ところがオーストラリアでは昨年7～9月の住宅価格指数が前年に比べて1.9%下がったそうです。実に6年ぶりの下落だという事です。（2019年2月24日付日経新聞）

 

中国政府が資本の流出を規制した事も1つの要因の様です。米中貿易戦争もあり、中華系の方の投資が益々増えて行くというよりはピークは過ぎたと考えるべきかと思います。

 

また、中華系の方の投資は、米中貿易戦争のお陰でかなり大きな変化を遂げてきつつあります。

 

ファーウェイの役員がカナダで逮捕されたり、オーストラリアで著名な中華系の投資家が入国禁止になったのをご存知だと思いますが、中華系の方がこぞって購入していたカナダやオーストラリア等の国々で危機感が高まって来ております。

 

また、地元住民との摩擦も大きくなってきました。

 

不動産価格が上がれば良いかと言えば地元の人達は居住する為の物件が減少し問題となっておりました。

日本の不動産市場への影響

 

 

日本の不動産市場に関しては機関投資家が好むような東京でも都心5区の商業エリアの物件は引き続き強く推移すると思われます。銀座や渋谷などの繁華街になります。

 

一方、東京都でも戸建てエリアはもとより、タワーマンションエリアも頭打ち若しくは下落基調に入ってきていると思われます。特に海外の一等地との比較で買われていた物件等が中華系の方の投資等が鈍化している状況の為その動きは顕著になってくると思います。

 

数年前なら香港やシンガポールの一等地は2％前後の利回りで、それに引きずられて都内のマンションが安いと言われておりましたが、基準となる香港やシンガポールの不動産市場が頭打ちになってきているようですので、これ以上の上昇は難しいでしょう。

 

消費税の増税前の駆け込み購入も今回は今のところあまり見られません。

 

結論としては、「日本の不動産が海外に比べて安い」と言って買いあおっていた先が多かったと思いますが、実際は海外の不動産が安くなってきて、日本の不動産も銀座などを除いて連られて下がり易いというのが現在の状態かと思います。

 

「オリム（ン）ピック以降の不動産価値が下がる三つの理由」にも書いてますので、気になる方は読んでみてください。
https://www.minato-am.com/booklet/1

2019年3月2日付の朝日新聞デジタルによると一個人が複数法人を設立して、その物件購入で10億超の借入をしたが、新規案件をストップされて困っている方がいるそうです。信用調査の裏をかいた方法での物件購入な訳ですが、実際どんなものか概略をご説明します。（1法人1物件スキーム）

 

 

朝日新聞デジタルの記事はこちら
https://www.asahi.com/articles/DA3S13916120.html

不動産資産運用法人とは

 

資産運用法人として上場企業のオーナーなどが自社株を所有するのに利用していたスキームが不動産投資にも一般向けに流用されたものです。

 

以前は有限会社や株式会社が使われてましたが、最近では合同会社が使われております。

 

多くの場合、合同会社を設立してその会社が主体となって不動産投資やその他の資産運用を行う形です。この資産運用法人が1社で株主である個人は、それを利用して銀行から融資を受けて物件を買っている分には、通常の取引となり特段問題ありませんでした。

 

不動産資産運用法人による借入

 

それが今回どこを問題とされたかと言えば、同一個人が複数の資産運用法人を持って、個人の連帯保証をする形でそれぞれの資産運用法人で多額な借入をする際に、その人が関わっている他の資産運用法人を金融機関に状況を伝えなかったという点です。（1法人1物件スキーム）

 

各金融機関からすればＡさんが「○○アセット合同会社」で話を持ち込んだ場合には、以前であればその人はその金融機関に一つの資産運用法人のみ所有してその運用の為の借入を依頼していると思ってました。

 

ただ、それもここ1年前後のスルガ銀行問題、TATERUの問題、レオパレスの問題等から変わってきています。

 

 

 

複数の資産運用法人利用による借入

 

資産運用法人が一社で金融機関も把握しやすかったのが4，5年前です。

 

ところが、このＡさんが「△△アセット合同会社」や「××アセット合同会社」と複数の資産運用法人を持っており同様に他行から借入を行い、個人の連帯保証をしていたらどうでしょうか？

 

Ａさんの個人の借入という点では信用調査会社のデータ上は残らずに、各々の資産運用法人の融資残高だけが記録に残るという点を活用（悪用？）した方法になります。金融機関としては少し前までは個人の資産運用法人が他にあるとは考えてもいなかったのです。

 

私は信用調査会社のデータがどの様の出るのか100％把握しているわけではありませんが、個人での借入の場合にはＡさんという個人でどれだけ借り入れがあるかという事が名寄せ出来ると聞いております。

 

ただ、株主である各資産運用法人の連帯保証をしているという点が借入をしていると同次元で信用データに反映されていない様なのです。

 

ある意味、元金融機関出身者が融資の裏側まで熟知した悪知恵から始まったスキームとも言えます。

 

複数の資産運用法人利用による借入による問題

 

複数の資産運用法人を使っての不動産投資の問題点は、これから融資を行う金融機関としては個人の信用状況を把握出来ない事があります。また、不作為と言えども情報を提供しない個人は悪意を持って盲点をついてきているところが問題です。

 

借入が無いと思って融資をする銀行からすれば、借入と同じ意味を持つ連帯保証が他の資産運用法人に出されておる状態になります。

投資用不動産市場に及ぼす影響

 

とは言っても、投資用不動産市場にこの様な裏技というかスキームが塞がれた事による影響はあまり大きくないと思っております。そもそも、5社、10社と複数の資産運用法人を設立して不動産投資をしていた人はそれ程多くありません。

 

また、新聞記事では最近出たので最近の事象に思われますが、実はこの2年ほど前から私共や他の不動産会社も問題だと認識しておりました。

まとめ

 

今までこの様な悪いスキームをしてこなかった方にはチャンスが巡り易くなるかもしれません。スルガ銀行の問題もまともにやって来た方にはあまり問題ありませんでしたし、正常化の過程で出てきた膿と考えれば良いかと思います。