東京都内で想定利回り9.4％の高利回り売りビルを提供出来る事となりました。1年ほど前に当社が購入して色々とバリューアップを図りました。物件の紹介をします。
大手生命保険会社利用のビル
当社は他の不動産会社から本物件を自己資金を多めに入れて購入しました。購入当時には幾つかの問題がありましたが、建物のクオリティーが悪くなかった為購入を決断しました。
問題点
問題点は大きく言って2点でした。
１．前オーナーが請求している電気代が安すぎていた。
２．1階を分割貸ししており、ワンフロア一括で借りたいというニーズを逃していた。
問題点は兎も角ローン付けに若干苦慮しながらもＬＴＶで言えば60％程度の借入で物件を購入しました。
想定利回り9.4％（現在）
問題点１については、トータルで電気代を見直すことに着手しました。通常のテナントビルであれば請求すべきである電気の損失分や共益部分に関して全てオーナー持ちになっており、毎月電気で20万程ロスが生まれていました。
それを当社は電気のコンサルを入れて各自の利用状況や料金額を精査し、借りている広さだったり、電気利用額に応じて過去にオーナーが負担していた分をテナントに適切に払ってもらう事に成功。
問題点2については、たまたま、1階の3社あるテナントの一社が契約名義の変更等を申し出て来たことからそれを拒絶して退去を促し、残りのテナントに別の階への借り換えを促しそれに成功しました。その為、本来であれば一番家賃の取れる1階が変な形で分断されて居たことを解消する事に成功。
その空いた広々とした1階に半年間と短い期間ではありますが、大手法人の子会社のテナント誘致に成功。想定利回り9.4％という状態をほぼ確定する事に成功しました。
将来は一部自社使用も可能
もともと大手生保が利用していた見栄えのするビルではありますので、将来は一部自社使用される形の自社ビルもニーズにマッチするのではと思います。
減価償却が大きく取れる
土地の価格が都内でも23区ではないので比較的安く、その分建物の減価償却が大きく取れる形になります。また、建物価格が大きくなる分消費税の割合も大きくなり、消費税の課税業者となっている資産運用法人や一般事業法人であれば消費税の相殺や還付が受けられる可能性もあります。
まとめ
高利回り物件として資産運用法人の全体のポートフォリオの一角に考えられるのも良いですし、西東京エリアで自社ビル使用も兼ねて検討するには良い物件かと思います。